از سال 85 که با وبلاگ بورس نگار(ابتدا میهن بلاگ،سپس بلاگفا) و در حال حاضر با وب سایت بورس نگار در خدمت شما عزیزان هستیم ،تنها یک هدف اساسی داشتیم و آنهم اطلاع رسانی شفاف به سهامداران با تجربه و انتقال تجربیات بورسی به سهامداران تازه کار بوده است .
خط مشی ما تلاش برای شناساندن سهام برتر بازار به سهامداران و ارائه بهترین نقشه راه به معامله گران بازارهای مالی می باشد .
موفق و پیروز باشید / مدیریت وب سایت تحلیلی بورس نگار
بررسی رابطه بلندمدت قیمت و اجارهبها >>> حباب سنجی در بازار مسکن // 1 شهریور 94
بررسی رابطه بلندمدت قیمت و اجارهبها >>> حباب سنجی در بازار مسکن // 1 شهریور 94
موقعیتسنجی قیمت مسکن با استفاده از نسبت P/ R، از تخلیه حباب آخرین جهش قیمتها (بهار92) حکایت دارد و نشان میدهد سطح فعلی قیمت قطعی فروش آپارتمان در تهران، ظرفیت لازم برای نوسانیشدن را ندارد. نسبت حاصل از «متوسط قیمت رسمی واحد مسکونی» به «میانگین اجارهبهای یکسال آپارتمان»، هماکنون عدد 8/ 14 است که پایینترین سطح محسوب میشود. این نسبت طی 23 سال گذشته همواره در دامنهای مشخص، نوسان داشته؛ بهطوریکه هنگام جهش مسکن، سطح آن به 25 نزدیک شده و در زمان کفنشینی قیمت، تا مرز عدد 15 نزول کرده است. کارشناسان اقتصاد مسکن از نسبت P به R معمولا برای سنجش میزان حباب قیمتی استفاده میکنند. در این رابطه، رفتار متقابل قیمت مسکن و اجارهبها به شکل بلندمدت منعکس میشود و قابلیت پیشبینی آنها فراهم میآید. نسبت کنونی قیمت مسکن به اجارهبها، عملا تاییدیه فنی تحلیلهایی است که پیشتر از طرف نهادهای معتبری همچون بانک مرکزی درباره «انتظار ثبات قیمت مسکن» مطرح شده بود. سطح فعلی متوسط قیمت آپارتمانهای شهر تهران که مترمربعی 4 میلیون تومان است، اثبات میکند در صورتی که سمت عرضه، محدوده قیمتهای پیشنهادی را به قیمت معاملهشدهها نزدیک کند، خرید و فروش از بنبست خارج میشود.
ردیابی نرخهای قطعی در بازار فروش آپارتمانهای مسکونی شهر تهران با استفاده از یک ابزار فنی آیندهنگر، بر «نبود حباب در قیمت مسکن» مهر تایید میزند.
رابطه «پوتربا» به عنوان یکی از مدلهایی که کارشناسان اقتصاد مسکن برای پیشبینی رفتار قیمت ملک از آن استفاده میکنند، نشان میدهد: آخرین سطح رسمی میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران که مربوط به ابتدای تابستان 94 است، در نقطهای قرار گرفته که فاقد حباب ارزیابی میشود.
این رابطه که معمولا برای حباب-سنجی قیمتی در بازار ملک، کاربرد دارد، نسبت قیمت به اجارهبها را بهصورت P/ R یا نسبت «متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی» به «میانگین اجارهبهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان در یکسال» مشخص میکند.
مطابق اطلاعات به ثبت رسیده از نرخهای رسمی بازار مسکن طی دستکم 20 سال اخیر، نسبت P به Rا (P/ R) از سال 70 تا کنون، همواره در دامنه معینی نوسان داشته است به طوری که در زمان رونق معاملات و ساختوساز که بازار شاهد جهش قیمت بوده، این نسبت از مرز عدد 20 تجاوز کرده و برحسب شدت افزایش قیمت مسکن، به عدد 25 نزدیک شده است و در دوره رکود که تورم مسکن شیب منفی به خود گرفته، بعد از رسیدن منحنی قیمت به پایینترین سطح، این نسبت تا مرز عدد 15 نزول کرده و بالاتر از عدد 14 متوقف شده است.
در حال حاضر با احتساب آخرین متوسط قیمت و اجارهبهای مسکن -مربوط به اولین ماه تابستان 94- از رابطه P به R عدد 8/ 14 بهدست میآید که این رقم به معنای رسیدن نسبت قیمت به اجارهبها در حداقل سطح ممکن در مقایسه با دورههای اخیر است. نسبت P به R در سال 92 که قیمت آپارتمانهای پایتخت جهش کرد، به عدد 18 رسید اما در سال 93 که حباب در حال تخلیه بود، این نسبت نیز کاهش یافت و عدد 5/ 16 را ثبت کرد.
در واقع سال 92، اولین دورهای از صعود شدید قیمت مسکن بود که نسبت P/ R در آن سال متفاوت از سه دوره جهش قبلی، به مرز عدد 20 نرسید. این در حالی است که در سالهای 75، 81 و 86 که میانگین قیمت مسکن در تهران به ترتیب 67 درصد، 50 درصد و 80 درصد جهش کرد، از نسبت P/ R در این سه سال به ترتیب اعداد 24، 20 و 21 حاصل شد. نسبت P/ R در عین حال طی 23 سال گذشته در کف و سقف معین نوسان داشته و افت و خیزهای بیسابقه قیمت در برخی سالها، نتوانسته حاصل این نسبت را از دامنه مشخص خود خارج کند و تاثیر قابل توجهی بر منحنی این نسبت بگذارد.
با این حال نسبت کنونی P/ R و گزارش نهادهای معتبر، تحلیلهای کارشناسان اقتصاد مسکن را مبنیبر اینکه «روند کاهش دو ساله قیمت مسکن در تهران از بهار92 تا کنون، باعث از بین رفتن نوسانات ماهانه و تخلیه کامل حباب شده است» تایید میکند.
پیشتر بانک مرکزی با تجزیه و تحلیل بازار معاملات مسکن در تیر 94 اعلام کرد: متاثر از فضای حاکم بر اقتصاد کلان، انتظارات متقاضيان خريد در بازار معاملات مسکن دلالت بر تداوم ثبات قيمت مسکن در ماههاي آتي دارد.
انتظار ثبات قیمت مسکن چنانچه از روی ابزار فنی P به R -که رابطه بلندمدت و ساختاری قیمت مسکن و اجارهبها را از روی رفتار گذشته این دو شاخص نمایش میدهد - مورد سنجش و راستیآزمایی قرار بگیرد، صحت «نوسانپذیر نبودن قیمت در دوره کنونی» بهدست میآید.
به گزارش «دنیای اقتصاد» در پایان تیر ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به سطح 4 میلیون و 80 هزار تومان رسید و متوسط اجارهبهای ماهانه نیز مترمربعی 22 هزار و 900 تومان شد.
عایدی بازار اجاره در بالاترین حد
فعالان بازار ملک، از روی نسبت P به R، عایدی اجارهداری مسکن را نیز محاسبه میکنند. در حال حاضر عایدی اجاره آپارتمان در تهران با توجه به نسبت اجاره یکسال به ارزش معاملاتی آپارتمان، رقمی معادل 8/ 6 درصد است؛ به این معنی که یک موجر، سالی کمتر از 7 درصد دارایی ملکی خود، از محل اجاره آن، عایدی نقدی بهدست میآورد. در دورههایی که شیب قیمت مسکن نزولی میشود و بازار در اوج و سپس انتهای رکود قرار میگیرد، به علت کاسته شدن از ارزش معاملاتی ملک، نرخ عایدی بازار اجاره افزایش پیدا میکند؛ اما این قضیه در زمان جهش قیمت مسکن برعکس میشود؛ به طوری که در سال92، عایدی اجارهداری آپارتمان در تهران به کمترین حد یعنی به نرخ 5/ 5 درصد رسید.
حرکت تورم نقطهای به سمت صفر
در بهار امسال، قیمت مسکن نوسانات خفیف ماهانه را تجربه کرد و به جز در ماه فروردین که بازار به خاطر ابتدای سال شرایط عادی نداشت، در ماههای اردیبهشت و خرداد و تیر بین 2/ 0 درصد تا حداکثر 3 درصد افتوخیز ماهانه پیدا کرد. با این حال، تورم نقطه به نقطه در تیر امسال به منفی 5 درصد رسید؛ به این معنی که قیمت مسکن در تیر امسال 5 درصد نسبت به تیر سال گذشته کاهش یافت. اما در بازار اجاره، نرخ رشد نقطهای اجارهبها، در حال حاضر 9 درصد است به این معنی که هزینه اجارهنشینی در تهران کمتر از تورم عمومی اما بیشتر از هزینه خرید، رو به افزایش است.
با استناد به رابطه «پوتربا» و چنانچه متغیرهای بیرونی و درونی اثرگذار بر شاخصهای بازار مسکن در ماههای آتی، رفتار غیرقابل پیشبینی و شوکآمیز از خود نشان ندهند، پیشبینی میشود: قیمت مسکن ثابت بماند و با نوسان محسوسی روبهرو نشود. در این حالت، شیب منفی تورم نقطهای مسکن به تدریج در جهت صفر شدن حرکت میکند. از طرفی، تورم اجاره نیز از نیمه دوم امسال به دلیل خروج از فصل نقل و انتقال، انتظار میرود به مراتب کمتر از سطح فعلی قرار بگیرد به این معنی که از شتاب 9 درصدی افزایش اجارهبها کاسته شود.
نقطه امید بازار خرید مسکن
کارشناسان، علائم بازاری و فنی از موقعیت قیمت مسکن را همسو و در جهت فراهم بودن بستر برای خروج از دوره پایانی رکود معاملات مسکن ارزیابی میکنند. در بازار معاملات، طبق روایت دلالان ملک، هر دو سمت عرضه و تقاضا، میل به معامله دارند. طرفین معاملات در صورت اطمینان از نبود پتانسیل برای نوسان قیمتها، مصممتر خواهند شد. آنچه در این میان، بهعنوان نقطه امید برای روشن شدن موتور معاملات مصرفی مسکن، مورد توجه است، احتمال حداکثری نسبت به تجدیدنظر سمت عرضه به تعدیل قیمت پیشنهادی است.
هماکنون در بنگاهها، قیمت پیشنهادی فروش فاصله قابل توجهی با قیمت قطعی (همان نرخهای رسمی که نسبت P به R براساس آن محاسبه میشود) دارد و همین فاصله که بعضا از نیممیلیون تومان در هر مترمربع نیز بیشتر است، مانع از فراهم شدن شرایط مالی در سمت تقاضا برای نشستن پای میز معامله میشود، بنابراین چنانچه قیمتهای پیشنهادی فروش با آخرین سطح قیمت قطعی آپارتمانهای فروش رفته در منطقه، تنظیم و بازنگری شود، این اتفاق، خود در نقش محرک جدید، ورود به دوره رونق غیرتورمی معاملات مسکن را امکانپذیر میکند.
در فایلهای فروش آپارتمان، قیمت پیشنهادی حداقل 10 درصد بالاتر از قیمت قطعی تعیین و به مشتری اعلام میشود.//دنیای اقتصاد
جدیدترین خبرهای اقتصادی
- 🔴اثر افزایش نرخ گاز بر سودآوری پتروشیمیها چقدراست؟ با نرخ گاز 7هزارتومانی سود متانول سازان و اوره سازان بورسی چقدر کاهش می یابد؟ تیر1402
- 🔷همه چیز درباره عرضه خودرو در بورس کالا؛ چگونه از بورس کالا خودرو بخریم وچرا باید حساب وکالتی داشت؟ عرضه فیدلیتی و دیگنیتی در بورس؛ خرداد 1401
- 🔶از شروط جدید برای پایان کار ساختمان تا طرح جدید مجلس برای معاملات مسکن +دانلود رایگان متن کامل قانون مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان
- 🔵بررسی تاثیر افزایش نرخ گاز برصنایع بورسی ازپتروشیمی وفولاد تا سیمان وپالایشگاه؛ تاثیر افزایش نرخ گاز بر سودآوری صنایع بورسی چقدر است؟ بهمن99
- 🔵مجلس مالیات بر خانه خالی را تصویب کرد؛ مالیات بر خانه های خالی چقدر است؟ چه اشخاصی از مالیات بر خانه های خالی معاف شدند؟/18مرداد99
- 🔵دلار 25 هزارتومانی شد؛ دلایل افزایش ناگهانی قیمت دلار چیست؟ ماجرای خرید دلار از بازار توسط صادرکنندگان چیست؟ /29تیر99
- 🔴همه چیز درباره جزئیات شرایط ومیزان وام جدید مسکن به خانه های «قدیمی» بالای ۲۵ سال؛ مزیت وام مسکن برای خانه های کلنگی چیست؟/26دی98
- 🔴از سیر تا پیاز صنعت خودروسازی ترکیه؛ چرا و چگونه ترکیه خودروساز شد ما نشدیم؟ 83 درصد خودروهای ساخت ترکیه صادر میشود! +تاریخچه/دی98
- 🔴پاسخ به 14 سوال مهم بنزینی؟ تاثیر افزایش قیمت بنزین بر بازارخودرو چگونه خواهد بود؟ چه کسانی مشمول یارانه جدید بنزینی هستند؟/ 6آذر98
- 🔴از مزایای اجرای طرح خرید توافقی زعفران در بورسکالا تا پتانسیل یک میلیارد دلاری صادرات پسته از بورس کالا/ 7 آبان98
جدیدترین مطالب بورس نگار
- 🔴چه خبر از مجامع 1403 شرکتها؛ جدیدترین برنامه برگزاری همه مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1403 /دعوت سهامداران به مجمع/فروردین 1403
- 🔴بررسی روند قیمت دلار آزاد و مقایسه آن با دلارحواله و اسکناس نیما در زمستان 1402؛ چرا دلار گران می شود؟ دلار چقدر رشد می کند؟ فروردین 1403
- 🔴بورس تهران از نگاه بورس نگار؛ رصد لحظه ای بازاربورس درتایم معاملات+جدیدترین خبرها، اتفاقات، شنیده ها وحواشی بازارها/ 8 فروردین 1403
- 🔴بورس نگار 1403:سال جدید آغازی باشد برآرزوهایتان؛قدردانی ازهمراهی شما همراهان همیشگی وب سایت بورس نگار،آرزوی سالی پربازده/ فروردین1403
- 🔴سود نقدی همه مجامع 1402 شرکتهای بورسی وفرابورسی؛ درمجامع سال 1402 چقدر سود پرداخت شد؟زمان واریز سود سهام+نتایج/ 28 اسفند 1402
- 🔴در مجمع 1402 #شیران چه گذشت؟ مهترین برنامه های هلدینگ صنایع شیمیایی ایران از تولید اتلین دی آمین تا پروژه توسعه آلکیل بنزن خطی/ اسفند 1402
- 🔴بورس تهران از نگاه بورس نگار؛ رصد لحظه ای بازاربورس درتایم معاملات+ جدیدترین خبرها، اتفاقات، شنیده ها وحواشی بازارها/ زمستان 1402
- 🔴در حراج سکه مرکزمبادله چه گذشت؟ سکه ها چندقیمت خوردند؟ چگونه ازحراج مرکز مبادله سکه بخریم؟ جدیدترین جزئیات+شرایط خرید سکه از حراج بانک مرکزی؟ 28 اسفند 1402
- 🔴چه خبر از مجامع 1402 شرکتها؛ جدیدترین زمانبندی تاریخ برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1402 /دعوت سهامداران به مجمع/ 28 اسفند 1402
- 🔴چه خبر از افزایش سرمایه های جدید بورسی سال 1402؛ میزان افزایش سرمایه شرکتهای بورسی وفرابورسی درسال 1402 چقدراست؟ 27 اسفند 1402
پربیننده ترین مطالب بورس نگار
- 🔵چه خبر از مجامع 99 شرکتها>جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی سال 99 /دعوت سهامداران به مجمع/ 27 اسفند 99
- 🔵سود نقدی همه مجامع 99 +زمان ونحوه دریافت سود؛ شرکتهای بورسی وفرابورسی درمجامع سال99 چقدر سودسهام پرداخت کردند؟ 28 اسفند 99
- 🔴سود نقدی همه مجامع سال 98 +زمان ونحوه دریافت؛ شرکتهای بورسی وفرابورسی درمجامع98 چقدر سود سهام تقسیم کردند؟ 28 اسفند 98
- 🔴چه خبر از مجامع 1402 شرکتها؛ جدیدترین زمانبندی تاریخ برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1402 /دعوت سهامداران به مجمع/ 28 اسفند 1402
- 🔷چه خبر از مجامع 1401 شرکتها؛ جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1401 /دعوت سهامداران به مجمع/ 28 اسفند 1401
- 🔴سود نقدی همه مجامع 1402 شرکتهای بورسی وفرابورسی؛ درمجامع سال 1402 چقدر سود پرداخت شد؟زمان واریز سود سهام+نتایج/ 28 اسفند 1402
- 🔷سود نقدی همه مجامع 1401 شرکتهای بورسی وفرابورسی؛ درمجامع سال 1401 چقدر سودسهام پرداخت شد؟زمان دریافت سود+نتایج/ 28 اسفند 1401
- 🔶سود نقدی همه مجامع 1400+زمان ونحوه دریافت سود؛ شرکتهای بورسی وفرابورسی درمجامع سال 1400 چقدر سودسهام پرداخت کردند؟ اسفند 1400
- 🔴چه خبر از مجامع 98 شرکتها>جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی/دعوت سهامداران وپارس، خودرو، سایپا به مجمع/28 اسفند98
- 🔶چه خبر از مجامع 1400 شرکتها>جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1400/دعوت سهامداران به مجمع/ 28 اسفند 1400