آغاز عملیات ضربتی برای خروج مسکن از رکود >>> آیا قیمت اوراق مسکن افزایش می‌یابد؟ // 2 آبان94

شورای پول و اعتبار سیاست‌های کلی جدید بخش مسکن، پول و تولید را تصویب کرد >>> محرک 70 میلیونی خرید مسکن

وب سایت بورس نگار - توان پوششی وام‌های جدید مصوب در تهران و 30 مرکز استان به ترتیب معادل 5/ 17 و 40 مترمربع پرداخت قدرتمندترین وام خرید مسکن در 8 سال گذشته، از ماه آینده به صورت «اوراق» آغاز می‌شود

شورای پول و اعتبار سیاست‌های کلی جدید اعتباردهی در سه بخش مسکن، پول و تولید را اعلام کرد. این شورا در واکنش مثبت به درخواست اخیر متولیان بخش مسکن برای «اجرای عملیات ضربتی خروج از رکود»، با افزایش سقف تسهیلات اوراق خرید مسکن موافقت کرد. براساس مصوبه جدید، متقاضیان مسکن در تهران از آبان ماه می‌توانند بدون نیاز به سپرده‌گذاری، 70 میلیون تومان تسهیلات آنی –در قالب 60 میلیون وام خرید و 10 میلیون وام جعاله- دریافت کنند. سقف تسهیلات برای مراکز استان و سایر شهرها نیز با احتساب وام جعاله، به ترتیب 60 و 50 میلیون تومان تعیین شده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: قدرت خرید مسکن با محرک جدید، افزایش چشمگیر پیدا می‌کند؛ به‌طوری‌که این تسهیلات به طور متوسط در تهران بهای خرید 5/ 17 مترمربع و در سایر مراکز استان 40 مترمربع از بنای مسکونی (آپارتمان) را پوشش خواهد داد. سهم وام جدید از هزینه خرید مسکن در تهران طی 8 سال اخیر بی‌سابقه است. کارشناسان معتقدند، با حذف زمان سپرده‌گذاری از مسیر وام کارآمد خرید مسکن، تا پیش از سال جدید علائم رونق در بازار پیشرو مشاهده خواهد شد. شورای پول و اعتبار در جلسه اخیر خود، سیاست‌های قیدشده در بسته تسریع رونق برای بازارهای پول و تولید را نیز تصویب کرد.

عملیات ضربتی و عاجل برای خروج از رکود مسکن
 پیشنهاد «عملیات ضربتی و عاجل برای خروج از رکود مسکن» که صبح سه‌شنبه در جلسه اتاق فکر وزارت راه‌وشهرسازی با هدف «تحریک تقاضای خرید مسکن» مطرح شد، عصر دیروز در نشست شورای پول و اعتبار به تصویب رسید.

 بانک مسکن بهمن سال گذشته برای اولین‌بار درخواست افزایش سقف وام اوراق خرید مسکن از 35 به 50 میلیون تومان را مطرح کرد، اما اوایل امسال تصویب وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن در قالب صندوق پس‌انداز «یکم» باعث شد بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار با هدف جذابیت‌بخشی به وام جدید که نیازمند یکسال سپرده‌گذاری است، از هر نوع تقویت وام قدیمی که به محض اراده متقاضی قابل دریافت است، خودداری کنند. با این حال، پیگیری‌های مکرر روزهای اخیر و هشدار کارشناسان درباره «ریشه رکود فعلی در بازار مسکن و تبعات ثانویه میان‌مدت آن» باعث شد شورای پول و اعتبار در جلسه عصر سه‌شنبه گذشته خود با افزایش سقف تسهیلات بدون‌سپرده خرید مسکن موافقت کند.

مصوبه شورای پول و اعتبار
 براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل «اوراق» در شهر تهران به 70 میلیون تومان افزایش پیدا کرد به طوری که متقاضیان با خرید 60 میلیون اوراق وام خرید و 10 میلیون اوراق وام جعاله، در مجموع می‌توانند 70 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن، به صورت خرید اوراق از فرابورس یا شعب بانک مسکن، دریافت کنند. پیش از این، سقف وام خرید از محل اوراق، معادل 35 میلیون و وام جعاله (وام تعمیرات) از همین محل نیز 10 میلیون تومان بود. با مصوبه جدید، مبلغ وام خرید بدون سپرده با 71درصد افزایش به 60 میلیون تومان تبدیل شده، اما سقف وام جعاله همچنان 10 میلیون تومان است که البته بانک مسکن مصمم است آن را به 20 میلیون تومان افزایش دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد» تسهیلات جدید خرید مسکن از آبان ماه امسال قابل دسترسی متقاضیان خواهد بود.

 براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، وام اوراق مسکن برخلاف روال قبلی، برای سایر شهرها با سقف شناور پرداخت می‌شود. سقف وام خرید از محل اوراق مسکن برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت به 50 میلیون تومان و برای شهرهای کوچک نیز به 40 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است که البته 10 میلیون وام جعاله نیز به این دو سقف برای متقاضیان اضافه می‌شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره قدرت پوششی تسهیلات جدید خرید مسکن حاکی است: در تهران، تسهیلات 70 میلیونی، هزینه خرید 5/ 17 مترمربع از یک آپارتمان با قیمت متوسط شهر (متری 4 میلیون تومان) را تامین می‌کند که این میزان پوشش بانکی بهای مسکن، طی 8 سال گذشته بی‌سابقه است.

 نوع جست‌وجوی غالب متقاضیان مسکن در تهران نشان می‌دهد عمده معاملات خرید مسکن به آپارتمان‌های 50 تا 60 مترمربع اختصاص دارد که به این ترتیب مخاطبان اصلی وام جدید که گروه‌های متوسط و زوج‌های جوان متقاضی واحدهای 50 متری هستند، با دریافت 70 میلیون تسهیلات اوراق عملا 35 درصد از مساحت واحد موردنظرشان را به کمک این وام تامین می‌کنند. از طرفی، با توجه به اینکه طبق آمار رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن، بیشترین سهم خرید و فروش آپارتمان در تهران طی ماه‌های اخیر به معاملات با ارزش میانگین 120 میلیون تومان تعلق داشت، می‌توان گفت 58 درصد قدرت خرید اکثریت متقاضیان موثر در بازار مسکن تهران با تسهیلات جدید، تامین می‌شود.

 بیشترین قدرت وام از سال 86
 تسهیلات 70 میلیونی خرید مسکن که از ماه آینده در بانک مسکن پرداخت می‌شود، به لحاظ بیشترین پوشش قدرت خرید متری آپارتمان، در 8 سال گذشته بی‌سابقه است. سهم وام خرید از هزینه خرید مسکن در سال 85 که وام 18 میلیون تومانی پرداخت می‌شد، معادل 22 مترمربع بود؛ اما جهش قیمت سال 86، قدرت پوششی وام را یک دفعه به 12 مترمربع کاهش داد و از سال 87 تا پایان سال92 که سقف وام خرید تقریبا ثابت بود، کارآیی تسهیلات با نزول شدید، به 5 مترمربع کاهش یافت. در سال 93 افزایش سقف وام اوراق مسکن از 20 به 35 میلیون تومان، توان پوششی وام را به 11 مترمربع رساند و هم‌اکنون نیز به 5/ 17 مترمربع ارتقا پیدا کرده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» طبق مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، تفاوت سقف وام اوراق برای زوج‌های جدید و سایر متقاضیان که در روال قبلی اوراق مسکن برقرار بود، از بین رفته است. پیش‌تر، سقف 45 میلیون تومانی اوراق تسهیلات مسکن برای زوج‌های جدید معادل 60 میلیون تومان بود اما در حال حاضر، همه متقاضیان به یک اندازه و تا سقف 70 میلیون تومان تسهیلات می‌توانند دریافت کنند.

آیا قیمت اوراق مسکن افزایش می‌یابد؟
 محل مبادله امتیاز اوراق تسهیلات خرید مسکن –فرابورس- از چند روز قبل به طرز عجیبی، به مصوبه سه شنبه اخیر واکنش نشان داد. قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن اواخر هفته گذشته به 61 هزار تومان رسید که این رقم، پایین‌ترین سطح قیمت اوراق در یک‌سال اخیر محسوب می‌شود. رکود معاملات مسکن و عدم کارآیی موثر تسهیلات 45 میلیون تومانی در نیمه اول امسال سبب شد قیمت هر فقره اوراق از مرز 100 هزار تومان در نیمه سال گذشته به 61 هزار تومان کاهش پیدا کند؛ اما در چند روز گذشته، ارزش معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن حدود 11 تا 13 درصد افزایش پیدا کرد و دیروز به مرز 70 هزار تومان رسید. افزایش قیمت اوراق مسکن در روزهای اخیر، واکنش دلالان اوراق و سرمایه‌گذاران آن به «رشد ارزش واقعی ناشی از افزایش سقف تسهیلات» است. در بازار اوراق دو دسته تقاضا وجود دارد؛ دسته اول با هدف خرید مسکن اقدام به خرید می‌کنند و دسته دوم با هدف کسب سود ناشی از خرید و فروش اوراق.

 در حال حاضر دسته دوم با این تصور که ارزش معاملاتی اوراق مسکن به زودی صعود خواهد کرد، احتمال دارد عرضه اوراق خود را کاهش دهند تا زمینه افزایش قیمت آن را فراهم کنند. اما در مدلی که بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات 70 میلیون تومانی طراحی کرده است، زمینه سفته‌بازی با اوراق و تحریک قیمت آن از بین می‌رود. بر اساس این مدل، اوراق کنونی فقط تا سقف 45 میلیون تومان کاربرد دارند و برای دریافت 70 میلیون تومان، باید اوراق جدید را که از ماه آینده منتشر می‌شود خریداری کرد. این مرزبندی بین اوراق قدیم و اوراق جدید مانع از افزایش شدید قیمت خواهد شد.

 هزینه خرید اوراق 70 میلیون تومانی
 برای دریافت 70 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن باید بسته 140 تایی اوراق تهیه کرد که با توجه به قیمت فعلی، حدود 10 میلیون تومان هزینه خرید کل بسته است که از اصل وام کم خواهد شد.

 سود و اقساط ماهانه وام جدید
 تسهیلات اوراق مسکن که در قالب حساب «ممتاز» توسط بانک مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود، طبق مقررات بانک مرکزی و ضوابط پیشین شورای پول و اعتبار، دارای نرخ سود اسمی 16 درصد است اما بانک مسکن پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات اوراق را با نرخ سود 16 تا 20 درصد به شورا ارائه کرده بود. در مصوبه عصر سه‌شنبه شورای پول و اعتبار، هیچ اشاره‌ای به نرخ سود اوراق تسهیلات جدید خرید مسکن نشده است اما چنانچه تسهیلات 70 میلیون تومانی با سود 16 درصد محاسبه شود، اقساط ماهانه آن معادل یک میلیون و 5 هزار تومان خواهد بود و اگر سود 20 درصد برای این تسهیلات تعیین شود، اقساط ماهانه به یک میلیون و 160 هزار تومان می‌رسد. اقساط ماهانه وام 80 میلیون تومانی صندوق «یکم» که سال آینده پرداخت آن آغاز می‌شود، 937 هزار تومان است. بانک مسکن دو روز پیش در معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی گزارش داد: روند پرداخت وام خرید مسکن به شدت کاهش پیدا کرده و علت آن، ناکارآمدی تسهیلات به رغم مصمم بودن سمت تقاضا برای خرید مسکن است. در حال حاضر چون وام جدید 70 میلیون تومانی از ماه آینده قابل پرداخت خواهد بود و نیاز به سپرده‌گذاری و سپری شدن زمان مشخص ندارد، پیش‌بینی می‌شود معاملات مصرفی در بازار مسکن به خصوص برای آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ، رونق نسبی پیدا کند. همزمانی پرداخت این تسهیلات با ماه‌های سرد سال، گر چه رونق را به شکل اساسی به معاملات برنمی‌گرداند اما لااقل از افت بیشتر معاملات جلوگیری خواهد کرد.

 قدرت خرید 40 متری در مراکز استان
 افزایش سقف «وام» خرید مسکن از محل اوراق در سایر شهرهای کشور به 50 و 40 میلیون تومان، سهم پوششی وام از قیمت کل آپارتمان‌های مسکونی در همه مراکز استان به استثنای شهر تهران را به 66 درصد رساند. به گزارش «دنیای اقتصاد» در شرایطی که هم‌اکنون عمده متقاضیان خانه اولی در پایتخت، مشتریان عمده آپارتمان‌های 40 تا 50 مترمربعی یا اندکی بیش از آن هستند، حداقل متراژ مورد استقبال زوج‌های جوان در مراکز سایر استان‌ها، اندکی بیشتر و به طور میانگین حدود 60 مترمربع است. محاسبات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: سقف جدید «تسهیلات» خرید مسکن مرکب از 50میلیون تومان وام خرید و 10 میلیون وام جعاله، از محل خرید اوراق تسهیلات مسکن، به طور متوسط در همه مراکز استان‌ها، هزینه خرید 40مترمربع از قیمت کل یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. در حال حاضر، متوسط قیمت مسکن در تمام استان‌ها به جز تهران، معادل یک میلیون و500هزار تومان است که تسهیلات 60میلیونی مسکن، در یک آپارتمان 60 مترمربعی، معادل 6/ 66 درصد از قیمت خرید چنین آپارتمانی را تامین می‌‌کند. این در حالی است که از میان 30 مرکز استان در کشور (بدون احتساب شهر تهران)، تسهیلات 60میلیونی خرید، در 6 استان معادل قیمت خرید 50 تا اندکی بیش از 60 مترمربع آپارتمان است.

 60 متر آپارتمان با وام 60 میلیونی
 با ورود تسهیلات جدید به بازار معاملات مسکن، متقاضیان خرید آپارتمان در شهرهای زاهدان، اردبیل، خرم آباد، سمنان، ایلام و یاسوج می‌توانند با استفاده از پوشش 60 میلیونی وام، بین 50 تا 61 مترمربع از آپارتمان مورد نیاز خود در این شهرها خریداری کنند.همچنین تسهیلات 60 میلیونی، در 14 استان کشور تامین‌کننده هزینه مورد نیاز برای خرید 40 تا 50 مترمربع واحد مسکونی در این شهرهاست. با این وجود، تسهیلات 60 میلیونی خرید مسکن در برخی مراکز استان‌ها که بعد از تهران در ردیف کلان‌شهرهای کشور قرار دارند، پوشش کمتری از قیمت خرید یک آپارتمان مسکونی را ایجاد می‌کند. کمترین قدرت پوششی وام برای خرید مسکن در میان مراکز استان‌ها مربوط به شهر اصفهان (بعد از تهران) است که براساس آخرین آمارها، هر مترمربع آپارتمان در این شهر، حدود 2 میلیون و 600 هزار تومان معامله می‌شود. تسهیلات 60 میلیونی در این شهر بعد از تهران، کمترین اثرگذاری را به جهت پوشش هزینه‌ای خرید مسکن دارد. به عبارت دیگر این وام تنها تامین‌کننده قیمت خرید 23 مترمربع واحد مسکونی در این شهر است.

 این تسهیلات در سایر کلان‌شهرها از جمله شیراز، مشهد، تبریز و اهواز به ترتیب 26، 30 ، 33 و 40 مترمربع از قیمت کل یک آپارتمان را پوشش می‌دهد. بیشترین پوشش قیمت مسکن با استفاده از تسهیلات 60 میلیون تومانی در مراکز استان‌ها، به ترتیب مربوط به شهرهای ایلام و یاسوج با سهم این تسهیلات در تامین قیمت خرید 61 و 60 مترمربع از کل مساحت یک آپارتمان مسکونی در این شهرهاست. تسهیلات 60 میلیونی خرید مسکن در حالی هم‌اکنون معادل قیمت خرید 40 مترمربع از یک آپارتمان مسکونی در همه مراکز استان‌های کشور به جز شهر تهران را تامین می‌کند که تا پیش از مصوبه جدید شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش مجدد سقف تسهیلات، سقف قبلی وام، به‌طور میانگین پوشش دهنده 30 مترمربع از مساحت کل واحدهای مسکونی در این شهرها بود. به این ترتیب، با تصویب سقف جدید تسهیلات، به طور متوسط 10 مترمربع توان خرید متقاضیان مسکن در مراکز استان‌ها به استثنای شهر تهران افزایش پیدا کرده است. البته این افزایش قدرت خرید با احتساب قیمت حال حاضر هرمترمربع واحد مسکونی است. با این وجود به نظر می‌رسد پوشش تسهیلات 60 میلیونی که علاوه بر مراکز استان ها شامل حال شهرهای با بیش از 200 هزار نفر جمعیت هم می‌شود، در این گروه از شهرها با کارآیی و قدرت بیشتری عمل کند. به این علت که گذشته از مراکز استان‌‌ها که هم‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در آنها به طور متوسط مترمربعی یک میلیون و500 هزار تومان است، در سایر شهرستان‌های مشمول دریافت تسهیلات «10+50» میلیونی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن از یک میلیون تومان فراتر نمی‌رود.//دنیای اقتصاد