توصیه های جدید و کاربردی مشاوران املاک به خریداران مسکن؛ فن خرید از بازار مسکن در شرایط فعلی چگونه است؟ /18خرداد97

بازار مسکن و ساختمان - مشاوران املاک در مناطق مختلف شهر به گروهی از متقاضیان خرید مسکن که به نوعی برای انجام معامله خود دچار تردید شده‌اند توصیه می‌کنند به جو روانی ایجاد شده در بازار توجه نکنند و مطابق با برنامه‌ریزی‌های انجام داده، وارد بازار شده و معامله خود را انجام دهند.

 به دنبال نااطمینانی‌های به وجود آمده ناشی از برخی تحولات سیاسی، گروهی از متقاضیان مصرفی حاضر در بازار که قصد انجام معامله و خرید ملک داشتند، دچار سردرگمی و تردید شده و بر سردوراهی برای معامله کردن یا نکردن مسکن قرار گرفتند. با این حال، مشاوران املاک مناطق مختلف شهر تهران به این گروه از متقاضیان بالقوه بازار مسکن که تردید کرده و جریان جست‌وجوی ملکی خود را متوقف کرده‌اند پیشنهاد می‌کنند با توجه به موقعیت مناسب کنونی در بازار مسکن برای انجام معامله تردید نکنند و البته هر فایلی را نیز با عجله خرید نکنند

به گفته آنها در حال حاضر که بازار مسکن روی ریل تدریجی رونق قرار گرفته و  با توجه به تنوع سبد تسهیلاتی که برای خرید مسکن وجود دارد متقاضیان مصرفی در بازار به‌ویژه متقاضیان خانه‌اولی می‌توانند به خرید مسکن اقدام کنند. هم‌اکنون دو نوع تسهیلات خرید مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن برای متقاضیان در نظر گرفته شده است. نوع اول تسهیلات ارزان‌قیمت صندوق پس‌انداز مسکن یکم است که برای متقاضیان خانه‌اولی در نظر گرفته شده است. نرخ سود این تسهیلات در محدوده بافت فرسوده شهری معادل ۶ درصد و برای سایر نقاط شهری معادل ۸ درصد در نظر گرفته شده است. علاوه‌بر این، تسهیلات اوراق خرید مسکن نیز با نرخ سود ۵/ ۱۷ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله نیز به متقاضیان پرداخت خواهد شد.

>> فن خرید از بازار مسکن در شرایط فعلی
وضعیت فعلی بازار مسکن از نگاه تحلیلگران و ناظران این بازار، «مبهم، غیرقابل پیش‌بینی» و در عین حال، «آماده جهت‌گیری به یکی از مسیرهای پیش‌رو» است.

در این شرایط شاید توصیه کارشناسی به خریداران، «صبر و پرهیز از انجام معامله تا پاک شدن فضای غبارآلود از اقتصاد مسکن» باشد اما از طرفی، گروهی از متقاضیان بدلایلی همچون نگرانی از تضعیف قدرت خرید طی ماه‌های آتی، قصد خرید در همین فضا را دارند. بنابراین برای این گروه لازم است مواردی در قالب فن خرید از بازار کنونی ملک توصیه شود.

خریداران فعلی آپارتمان، پیش از هر اقدامی باید از تعجیل در «جمع‌بندی بر سر انتخاب نهایی» پرهیز کامل کنند. واسطه‌های ملکی معمولا بعد از معرفی چند فایل محدود به مشتری، از او درباره نظر نهایی‌اش پرسش می‌کنند و به نوعی شرایط را به سمت «انتخاب سریع یکی از فایل‌ها» پیش می‌برند. اما در وضعیت فعلی، برخلاف تصور عمومی، ریسک تصمیم‌گیری هیجانی به مراتب بیشتر از رفتار منطقی منطبق با آرامش روانی است. تجربه نشان داده، ترس از گران‌تر شدن ملک می‌تواند به خرید یک آپارتمان نه چندان مورد رضایت کامل خریدار منجر شود.

در کوتاه‌مدت، این خریدار حس برنده شدن از معامله ملکی در بازار ملتهب را پیدا می‌کند اما کمتر از حدود یک فصل بعد از انتقال به واحد جدید، بدلیل نارضایتی حتی جزئی از محله یا مشخصات آپارتمانی که خریده، تصمیم به جستجوی دوباره برای جابجایی جدید می‌گیرد. در این حالت، هزینه ناشی از معامله مکرر آپارتمان در میان‌مدت، اگر بیشتر از تورم احتمالی کوتاه‌مدت مسکن در دوره «جستجوی بیشتر در بازار» نباشد حتما کمتر نیست. شرایط فعلی بازار مسکن بگونه‌ای است که فایل مرغوب و مناسب جنس غالب تقاضا، کمیاب شده و از آن مهم‌تر، فایل‌های حاوی «قیمت‌های پیشنهادی نامتعارف» فراوان است. در این میان، «انتظارات تورمی» ناشی از اوضاع بین‌المللی مرتبط با برجام و به تبع، التهاب بازارهای ارز و طلا، استعداد توفانی شدن قیمت ملک را بالا برده. فن مقابله با تهدیدهای موجود در بازار مسکن، جست‌وجو در فایل‌ها به سه شکل مراجعه سنتی به واسطه‌ها، گشتن در محله مورد نظر برای شناسایی واحدهای تازه‌ساز یا واحدهای خالی و همچنین تحقیق مجازی است.

سامانه‌های مجازی ارائه‌کننده فایل فروش آپارتمان با قابلیت‌های مختلف نظیر «ارائه فایل بر اساس قدرت خرید یا محدوده مکانی مدنظر مشتری»، تا حدودی می‌تواند کیفیت انتخاب نهایی را افزایش دهد. استفاده از این فن باعث می‌شود متقاضی در صورتیکه روزانه به جست‌وجو ادامه دهد، ظرف حداکثر دو ماه، به شرایط محله مورد نظر، از بابت سازنده‌های بنام، واحدهای نوساز فروشی، واحدهای چندسال ساخت فایل‌شده و از آن مهم‌تر، فایل‌های نامرغوب رسوب‌شده در بازار پی ببرد. این نحوه تسلط به بازار مسکن، به شکل خودکار خریدار را از زیان‌ها و شکست‌های احتمالی در حین و پس از معامله ملکی، تا حدودی مصون نگه می‌دارد.

>> توصیه کاربردی به خریداران ملکی
افزایش ناگهانی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر یکی از مهم‌ترین مشخصات بازار ملک در مقطع زمانی فعلی است که منجر به بروز نگرانی در آن دسته از خریداران واحدهای مسکونی شده که تصور می‌کردند امسال می‌توانند اقدام به خرید مسکن در محدوده قیمتی فروش آپارتمان در سال گذشته یا اندکی بیش از آن کنند.

با این حال واقعیت‌های بازار مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید واحدهای مسکونی که از سال گذشته مصمم به خرید آپارتمان بوده‌اند پس از مواجهه با رشد ناگهانی قیمت‌ها دچار ناامیدی شده،از بازار خارج شده‌اند یا روند جستجوی آنها در بازار ملک برای یافتن آپارتمان موردنظرشان کند شده. بعبارت بهتر در حال حاضر بازار مسکن با موجی از ناامیدی از سوی گروه‌هایی از متقاضیان خرید مسکن مواجه شده که عمدتا خانه‌اولی یا متقاضی خرید واحدهای کوچک‌متراژ و میان متراژ هستند؛ این موضوع حتی هم‌اکنون خود را در شکل کاهش متراژ مورد انتظار خریداران مسکن در زمان خرید آپارتمان نشان می‌دهد؛ به این معنا که در حال حاضر برخی متقاضیان که پیش از این در اندیشه خرید واحدهای مسکونی با متراژ‌های بالاتر بودند پس از افزایش قیمت‌ها در بازار ملک ناچار به خرید آپارتمان‌های با متراژ کمتر شده‌اند.

برغم افزایش ناگهانی قیمت‌ها در بازار مسکن که سطح قیمت فروش واحدهای مسکونی را بطورمثال در مناطق مختلف شهر تهران بخصوص مناطق مصرفی مانند ۴ و ۵ افزایش داده، بررسی‌ها و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هنوز هم واحدهای مسکونی با سطح مناسب‌تر قیمت نسبت به واحدهای مشابه در بازار مناطق مختلف وجود دارد که این روزها می‌توان از میان فایل‌های موجود در بازار فروش ملک آنها را جست و جو و پیدا کرد. هم‌اکنون عمده فایل‌های قیمت مناسب برای آنکه از سایر فایل‌های فروش تمایز داده شوند با عبارت‌های خاصی آگهی می‌شوند؛یعنی مالک یا فروشنده واحدی که با سطح مناسب‌تر قیمت به بازار عرضه شده معمولا تلاش می‌کند با کاربرد عبارت‌هایی همچون «فایل اکازیون»، «زیرقیمت منطقه»، «مورد استثنایی»، «خرید از مالک پول لازم»، «فروش فوری» و... شرایط مناسب قیمتی خود را برای فروش هرچه سریع‌تر پررنگ‌تر جلوه دهد.

هر چند عمده فایل‌هایی که این روزها با کاربرد این عبارت‌ها به بازار فروش و متقاضیان خرید معرفی می‌شوند واقعا با سطح قیمت مناسب‌تر نسبت به واحدهای مشابه قیمت‌گذاری و به بازار عرضه می‌شوند اما در برخی موارد بعضی از این فایل‌ها در همان محدوده قیمتی واحدهای مشابه –سطح بالای قیمت‌ها-فایل شده‌اند و در واقع کاربرد این عبارت‌ها تنها تلاشی برای پررنگ کردن برخی فایل‌ها و جلب توجه خریداران است؛ واسطه‌های فروش ملک و کارشناسان معاملات مسکن به متقاضیان خرید واحدهای مسکونی توصیه می‌کنند قبل از اقدام برای خرید واحدهای مسکونی حتما زمان کافی برای جستجوی فایل‌های قیمت مناسب اختصاص دهند و با دید روشن و اطلاع کافی درخصوص انواع قیمت‌ها در بازار مسکن هر منطقه نسبت به خرید اقدام کنند.//دنیای اقتصاد