از سال 85 که با وبلاگ بورس نگار(ابتدا میهن بلاگ،سپس بلاگفا) و در حال حاضر با وب سایت بورس نگار در خدمت شما عزیزان هستیم ،تنها یک هدف اساسی داشتیم و آنهم اطلاع رسانی شفاف به سهامداران با تجربه و انتقال تجربیات بورسی به سهامداران تازه کار بوده است .
خط مشی ما تلاش برای شناساندن سهام برتر بازار به سهامداران و ارائه بهترین نقشه راه به معامله گران بازارهای مالی می باشد .
موفق و پیروز باشید / مدیریت وب سایت تحلیلی بورس نگار
تحلیل رئیس اتحادیه املاک از تغییر فرمول رهن و اجاره >>> سه تغییر ناگهانی در بازار اجاره / 1 تیر 94
تحلیل رئیس اتحادیه املاک از تغییر فرمول رهن و اجاره >>> سه تغییر ناگهانی در بازار اجاره / 1 تیر 94
اعلام متوسط نرخ اجاره آپارتمان در 22 منطقه پایتخت و راهکار بازار برای عبور از موانع ثبات نسبی در مبالغ اجاره بها باوجود واکنش منفی موجران به کاهش سود بانکی
دنیای اقتصاد: ماراتن سه ماهه اجارهنشینها برای بهروز کردن قراردادهای یکسالهشان، از امروز آغاز میشود؛ اما سه تغییر ناگهانی و یک طرفه در شکل محاسبه اجارهبها، معاملات اجاره را با مانع روبهرو کرده است. بهرغم تثبیت نرخ رشد اجارهبها، گروهی از موجران فشار هزینهای اجاره را بهخاطر کاهش نرخ سود بانکی، بالا بردهاند. رغبت موجران به رهنکامل، کم شده و وزن اجاره ماهانه در سبد اجارهبها افزایش یافته؛ همچنین نحوه «تبدیل اجاره به رهن» و «تعیین رهن براساس متراژ» نیز بهصورت نامتعارف، رو به دگرگونی است. متوسط اجارهبها در تهران متری 23 هزار تومان است.
ماراتن اجارهنشینها برای تمدید قراردادهای یکساله یا جابهجایی محل سکونت، از امروز آغاز میشود اما یک تصمیم ناگهانی در بازار پول طی بهار امسال، معاملات اجاره تابستان 94 را با سه مانع اقتصادی و هزینهزا روبهرو کرده که بیاطلاعی مستاجرها از این موانع، میتواند اثر آرامش نسبی اجارهبها را تحتالشعاع قرار دهد.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار اجاره مسکن در شروع فصل اصلی نقل و انتقال، حاکی است: گروهی از موجران در واکنش منفی به کاهش 2 واحد درصدی نرخ سود سپردههای بانکی -که در دهه اول اردیبهشت امسال توسط شورای پول و اعتبار تصویب و اجرایی شد- چون که دریافت پولپیش از مستاجر را همچون دو سال اخیر، دارای صرفه اقتصادی نمیدانند، سه تغییر ناگهانی و خارج از چارچوب بازار، در شکل و نحوه محاسبه اجارهبها ایجاد کردهاند تا از محل اعمال یکی از این اشکال، بازدهی نسبی اجارهداری را برای خود بالا ببرند.
در حال حاضر طبق آمارهای رسمی، اجارهبهای مسکن در تهران به کنترل کامل دو متغیر تورم و قیمت مسکن درآمده و نوسانات ماهانه آن در دامنه طبیعی و به دور از افت و خیزهای شدید سالهای اخیر، کاملا محدود شده است به طوری که نرخ رشد نقطهای مبالغ اجاره –میزان تغییر در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- طی یکسال 93 و دو ماه اول سال 94 تقریبا در حد 10 تا 13 درصد یعنی کمتر از تورم، بوده است.
نتیجه این پایداری نسبی در نرخ رشد، باعث شد متوسط بهای اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران طی 26 ماه اخیر یعنی در فاصله ابتدای سال 92 تا پایان اردیبهشت 94، تنها 4 هزار تومان افزایش پیدا کند و به 23 هزار تومان برسد، در حالی که این میزان افزایش ریالی تا پیش از این، طی حداکثر 12 ماه، بازار اجاره را فرا میگرفت. در هر یک از سالهای 91 و 92 که بیشترین فشار هزینهای از ناحیه جهش اجارهبها به اجارهنشینها وارد شد، میانگین مبالغ اجاره در تهران ابتدا از حدود متری 12 هزار تومان به نزدیک 16 هزار تومان و سپس به بالاتر از 19 هزار تومان افزایش پیدا کرد.
اکنون اگر چه خبری از جهش و التهاب در اجاره بها نیست، اما برخی موجران در نحوه دریافت رهن (پول پیش)، تحولات منفی ایجاد کردهاند که ماحصل آن فشار هزینهای تازهای به مستاجرها وارد میکند. به گزارش «دنیای اقتصاد» در حال حاضر حجم فایلهای «رهن کامل» در بنگاهها نسبت به یکسال قبل کاهش پیدا کرده و از هر 10 فقره آپارتمان اجارهای، حداکثر 4 موجر حاضر به دریافت 100درصد اجارهبها به شکل پول پیش است.
از طرفی، سهم وزنی رهن در سبد اجارهبها که تا قبل از کاهش نرخ سود بانکی، به بالای 60درصد رسیده بود، هم اکنون کاهش پیدا کرده و در عمده فایلها، نیمی از بهای کل اجاره به صورت اجاره ماهانه و نیمی دیگر به شکل رهن، از طرف موجران تعیین میشود.
«پول پیش» نقطه حساس بازار اجاره محسوب میشود و از آنجا که بنیه مالی عمده مستاجرها، با پرداخت رهن بیشتر در ازای اجاره ماهانه کمتر، تناسب حداکثری دارد، هر نوع تغییر در وزن رهن و مقدار ریالی مبلغ رهن، پرداخت اجارهبها را سختتر میکند.
در حال حاضر، علاوه بر تغییر ناگهانی در وزن «رهن» برخی موجران فرمول تبدیل اجاره ماهانه به پول پیش را نیز تغییر دادهاند و علت آن را کاهش سود بانکی و عدم صرفه سپردهگذاری یکساله در بانک عنوان میکنند.
طبق فرمول قدیمی و سنتی، برای تبدیل اجاره ماهانه به رهن، هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه، به یک میلیون تومان پول پیش تبدیل میشود اما برخی موجران اخیرا، این تبدیل را با نرخ 27 تا 25 هزار تومان به یک میلیون تومان، انجام میدهند و همین شکل نامتعارف محاسبه رهن باعث افزایش دستکم 10 درصدی مبالغ برای مستاجرهایی شده که خواهان رهنکامل هستند.
سومین تغییر که به وضوح در فایلهای جدید اجاره مشاهده میشود، بازگشت دوباره «رهن متری نزدیک به یک میلیون تومان» است.
محاسبه مبلغ رهن به صورت متری یک میلیون تومان سالهای 90 و 91 همزمان با بحران رشد اجارهبها و قیمت مسکن، در تهران باب شد به این صورت که رهن کامل هر آپارتمان مضربی از متراژ آن و با ضریب یک میلیون تومان، حساب میشد اما کاربرد این فرمول طی دو سال اخیر فوقالعاده کمرنگ و فقط به واحدهای لوکس شمال شهر محدود شد. اکنون مجددا این فرمول مورد توجه برخی موجران قرار گرفته و مبلغ رهن کامل آپارتمان از متری حدود 600 تا 700 هزار تومان سال گذشته به حداقل 800 تا 900 هزار تومان، در حال تغییر است.
با این حال مشاوران املاک میگویند: اجارهنامههایی که در بنگاه تنظیم شود، از این تغییرات تورمی در امان خواهد بود و از نظر آنها، همچنان فرمول 30هزار تومان اجاره ماهانه معادل یک میلیون رهن، باید استفاده شود.
خداحافظی با رهن کامل؟
به گزارش «دنیای اقتصاد»، فصل طلایی جابهجایی در بازار اجاره از امروز با سررسید شدن بخش عمدهای از اجارهنامهها طی فصل تابستان، آغاز میشود.
بازار اجاره بها که هر سال از اول تیرماه تا پایان تابستان پررونقترین فصل جابهجایی مستاجران در واحدهای اجاره ای موجود در بازار مسکن است، امروز مصادف با آغاز اولین روز تابستان در حالی شاهد ورود حجم قابل توجه تقاضا و به تبع آن عرضه در این بازار خواهد بود که از حدود یک ماه قبل، تحت تاثیر یک مصوبه بانکی، شرایط ناخوشایندی پیش روی مستاجران قرار گرفت.
شورای پول و اعتبار، نیمه اول اردیبهشت ماه با تصویب دستورالعمل کاهش نرخ سود سپردهگذاری، توجیه اقتصادی کسب سود بالا توسط موجران از محل دریافت اجاره بها به شکل «رهن کامل» را به صورت نسبی کاهش داد.
همین موضوع باعث شد ماه گذشته در آستانه فصل جابهجاییها، فرمول تعیین وزن رهن و اجاره ماهانه در سبد اجاره بها، با تغییراتی مواجه شود که درنهایت نوعی فشار هزینهای را به متقاضیان اجاره در بازار مسکن از بابت دریافت اجاره ماهانه بیشتر به ازای پول پیش کمتر وارد کرد.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از شواهد موجود در بازار اجاره و اظهارات مشاوران املاک درباره نحوه تغییر رفتار موجران در تعیین شرایط در این بازار، حاکی است: هم اکنون برخی موجران براساس سه رویکرد جدید ملکشان را به بازار اجاره مسکن عرضه میکنند.
سه تغییر عمده در رفتار موجران
در اولین رویکرد، موجران، بیشترین وزن اجاره بها را به دریافت اجاره ماهانه معطوف میکنند و در مقابل، تعداد کمتری از فایلهایی که این روزها در بازار اجاره موجود است مربوط به واحدهایی میشود که با شرایط رهن کامل به بازار مسکن عرضه شدهاند.
با این حال، در پیش شرط دوم، مالکانی که به دلایل مختلف از جمله تامین کسری قیمت واحد خریداری شده، مجبور هستند برای یکی دو سال آپارتمان خود را به بازار اجاره عرضه کنند، امسال، در برخی موارد، فرمولی متفاوت تر از آنچه سالهای پیش بهعنوان عرف تعیین مبلغ رهن مسکن اعمال میشد، در نظر گرفته و محاسبه میکنند.
این موجران که البته تعداد آنان به نسبت موجرانی که امسال تمایل بیشتری به دریافت اجاره ماهانه در مقایسه با رهن دارند، کمتر است، مبنای محاسبه رهن کامل را به صورت «هر یک میلیون تومان مبلغ ودیعه، در ازای 25 تا 27 هزار تومان مبلغ اجاره ماهانه» در نظر میگیرند. این در حالی است که تاکنون، مبنای محاسبه رهن مسکن، دریافت یک میلیون تومان رهن در ازای هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه بوده است.
البته در شرایطی که بازار اجاره در وضعیت ثبات نسبی به سر میبرد این تغییر فرمول از جانب برخی موجران، موجب شده متقاضیان رهن آپارتمانها در مقایسه با سایر مستاجران، برای رهن کامل یک آپارتمان، بین 10 تا 15 درصد بیشتر از سایر مستاجرانی که توانایی پرداخت اجاره ماهانه دارند، هزینه کنند.
به عبارت دیگر این افزایش 10 تا 15 درصدی مشمول متقاضیانی که قصد رهن کامل آپارتمان ندارند، نخواهد شد.
در سومین تغییر ایجاد شده طی یک ماه اخیر در بازار اجاره، فرمول دریافت رهن کامل ماهانه به نسبت متراژ آپارتمان هم در برخی مناطق تغییر کرده طوری که این فرمول از متوسط مترمربعی 600 تا 700 هزار تومان در تابستان پارسال به مرز 900 هزار تومان رسیده است.
البته این مرز 900 هزار تومانی، در برخی مناطق پایتخت کمتر و در برخی مناطق لوکس به مراتب بیشتر است.
هم اکنون قیمت رهن هر مترمربع واحد مسکونی در محدودههای جنوبی پایتخت حدود 600 هزار تومان و مبلغ رهن هر مترمربع آپارتمانهای لوکس در شمال تهران تا بیش از 5/ 1 میلیون تومان هم میرسد.
هر چند این مبلغ در مناطق لوکستر و آپارتمانهای با امکانات بیشتر، معمولا بیش از این رقم هم اعلام میشود.
توصیه مشاوران املاک:خارج از بنگاه اجاره نکنید
مشاوران املاک پایتخت با تایید ایجاد برخی تحولات منفی و هزینهزا در نحوه تعیین اجاره بها در بازار مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: هر چند برخی موجران به قصد سود بیشتر و برای جبران کاهش سود سپردهگذاری در بانکها از یک ماه قبل تا حدی فرمول رهن و اجاره را تغییر دادهاند اما این تغییرات بیشتر در میان مواردی دیده میشود که موجر و مستاجر بدون واسطه مشاور املاک و خارج از بنگاههای مسکن اقدام به تنظیم قرارداد اجاره بین خود میکنند.
آنها با بیان اینکه هم اکنون فرمول دریافت رهن در برابر اجاره ماهانه، تعیین یک میلیون تومان به ازای هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه است، معتقدند: پس از کاهش نرخ سود سپردهگذاری در بانکها مالکان اغلب تمایل به دریافت اجاره بیشتر نسبت به مبلغ رهن دارند و همین موضوع باعث شده تا حدی شرایط تعیین مبلغ رهن واحدها افزایش داشته باشد.
این در حالی است که هماکنون بازار اجاره هم چندان پررونق نیست و عمده مستاجران قادر به تامین مبلغ اجاره درخواستی موجران نیستند.
با این حال هماکنون مبلغ رهن هر مترمربع آپارتمان در مناطق معمولی پایتخت به800 تا 900 هزار تومان رسیده است. مشاوران املاک علت عمده بروز چنین وضعیتی را علاوه بر کاهش نرخ سپردهگذاری در بانکها، به دشوارتر شدن شرایط استفاده از پول نقد در بازارهای سرمایهای نسبت میدهند. به اعتقاد آنان، کاهش تولید و سختتر شدن شرایط سرمایهگذاری باعث شده موجران به جای ریسک سرمایهگذاری و تحمل این دشواریها، با دریافت اجاره بیشتر، این نقیصه را پوشش دهند.
تحلیل رئیس اتحادیه املاک از تغییر فرمول رهن و اجاره
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در اینباره به «دنیای اقتصاد» گفت: تغییر فرمول رهن و اجاره و همچنین نحوه محاسبه مبلغ رهن به ازای اجاره ماهانه، چندان فراگیر نیست و نمیتوان آن را به همه موجران و مشاوران املاک نسبت داد.
حسام عقبایی افزود: علت عمده تمایل موجران به دریافت اجاره در برابر ودیعه، به دلیل حاکمیت رویکرد سرمایهای و درآمدزایی از اجاره مسکن است که در سالهای قبل هم در این بازار وجود داشته است.
وی ادامه داد: با این حال، فرمول تبدیل اجاره به رهن، به صورت دریافت یک میلیون تومان ودیعه به ازای هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه، کماکان در بازار مسکن و در میان مشاوران املاک رایج است.
عقبایی با بیان اینکه روند بازار اجاره به خصوص در تعیین اجاره بها در تیرماه امسال روندی نسبتا باثبات و بدون تغییر خواهد بود، خاطرنشان کرد: افزایش اجاره بها در تابستان امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، کمتر از 10 درصد خواهد بود.
جدیدترین خبرهای اقتصادی
- 🔴اثر افزایش نرخ گاز بر سودآوری پتروشیمیها چقدراست؟ با نرخ گاز 7هزارتومانی سود متانول سازان و اوره سازان بورسی چقدر کاهش می یابد؟ تیر1402
- 🔷همه چیز درباره عرضه خودرو در بورس کالا؛ چگونه از بورس کالا خودرو بخریم وچرا باید حساب وکالتی داشت؟ عرضه فیدلیتی و دیگنیتی در بورس؛ خرداد 1401
- 🔶از شروط جدید برای پایان کار ساختمان تا طرح جدید مجلس برای معاملات مسکن +دانلود رایگان متن کامل قانون مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان
- 🔵بررسی تاثیر افزایش نرخ گاز برصنایع بورسی ازپتروشیمی وفولاد تا سیمان وپالایشگاه؛ تاثیر افزایش نرخ گاز بر سودآوری صنایع بورسی چقدر است؟ بهمن99
- 🔵مجلس مالیات بر خانه خالی را تصویب کرد؛ مالیات بر خانه های خالی چقدر است؟ چه اشخاصی از مالیات بر خانه های خالی معاف شدند؟/18مرداد99
- 🔵دلار 25 هزارتومانی شد؛ دلایل افزایش ناگهانی قیمت دلار چیست؟ ماجرای خرید دلار از بازار توسط صادرکنندگان چیست؟ /29تیر99
- 🔴همه چیز درباره جزئیات شرایط ومیزان وام جدید مسکن به خانه های «قدیمی» بالای ۲۵ سال؛ مزیت وام مسکن برای خانه های کلنگی چیست؟/26دی98
- 🔴از سیر تا پیاز صنعت خودروسازی ترکیه؛ چرا و چگونه ترکیه خودروساز شد ما نشدیم؟ 83 درصد خودروهای ساخت ترکیه صادر میشود! +تاریخچه/دی98
- 🔴پاسخ به 14 سوال مهم بنزینی؟ تاثیر افزایش قیمت بنزین بر بازارخودرو چگونه خواهد بود؟ چه کسانی مشمول یارانه جدید بنزینی هستند؟/ 6آذر98
- 🔴از مزایای اجرای طرح خرید توافقی زعفران در بورسکالا تا پتانسیل یک میلیارد دلاری صادرات پسته از بورس کالا/ 7 آبان98
جدیدترین مطالب بورس نگار
- 🔴چه خبر از مجامع 1403 شرکتها؛ جدیدترین برنامه برگزاری همه مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1403 /دعوت سهامداران به مجمع/ 5 اردیبهشت 1403
- 🔴سود نقدی همه مجامع بورسی 1403؛ درمجامع سال 1403 شرکتهای بورسی وفرابورسی چقدرسودتقسیم شد؟زمان واریز سودسهام+نتایج/اردیبهشت1403
- 🔴چه خبر از افزایش سرمایه های جدید بورسی سال 1403؛ میزان افزایش سرمایه شرکتهای بورسی وفرابورسی درسال 1403 چقدراست؟ اردیبهشت 1403
- 🔴بورس تهران از نگاه بورس نگار؛ رصد لحظه ای بازاربورس درتایم معاملات +جدیدترین خبرها، اتفاقات، شنیده ها وحواشی بازارها/ 5 اردیبهشت 1403
- 🔴در حراج سکه مرکزمبادله چه گذشت؟ سکه ها چندقیمت خوردند؟ چگونه ازحراج بانک مرکزی سکه بخریم؟ جدیدترین شرایط خرید سکه ازحراج/ 28 فروردین 1403
- 🔴بررسی روند قیمت دلار آزاد و مقایسه آن با دلارحواله و اسکناس نیما در زمستان 1402؛ چرا دلار گران می شود؟ دلار چقدر رشد می کند؟ فروردین 1403
- 🔴بورس نگار 1403:سال جدید آغازی باشد برآرزوهایتان؛قدردانی ازهمراهی شما همراهان همیشگی وب سایت بورس نگار،آرزوی سالی پربازده/ فروردین1403
- 🔴سود نقدی همه مجامع 1402 شرکتهای بورسی وفرابورسی؛ درمجامع سال 1402 چقدر سود پرداخت شد؟زمان واریز سود سهام+نتایج/ 28 اسفند 1402
- 🔴در مجمع 1402 #شیران چه گذشت؟ مهترین برنامه های هلدینگ صنایع شیمیایی ایران از تولید اتلین دی آمین تا پروژه توسعه آلکیل بنزن خطی/ اسفند 1402
- 🔴بورس تهران از نگاه بورس نگار؛ رصد لحظه ای بازاربورس درتایم معاملات+ جدیدترین خبرها، اتفاقات، شنیده ها وحواشی بازارها/ زمستان 1402
پربیننده ترین مطالب بورس نگار
- 🔵چه خبر از مجامع 99 شرکتها>جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی سال 99 /دعوت سهامداران به مجمع/ 27 اسفند 99
- 🔵سود نقدی همه مجامع 99 +زمان ونحوه دریافت سود؛ شرکتهای بورسی وفرابورسی درمجامع سال99 چقدر سودسهام پرداخت کردند؟ 28 اسفند 99
- 🔴سود نقدی همه مجامع سال 98 +زمان ونحوه دریافت؛ شرکتهای بورسی وفرابورسی درمجامع98 چقدر سود سهام تقسیم کردند؟ 28 اسفند 98
- 🔴چه خبر از مجامع 1402 شرکتها؛ جدیدترین زمانبندی تاریخ برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1402 /دعوت سهامداران به مجمع/ 28 اسفند 1402
- 🔷چه خبر از مجامع 1401 شرکتها؛ جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1401 /دعوت سهامداران به مجمع/ 28 اسفند 1401
- 🔴سود نقدی همه مجامع 1402 شرکتهای بورسی وفرابورسی؛ درمجامع سال 1402 چقدر سود پرداخت شد؟زمان واریز سود سهام+نتایج/ 28 اسفند 1402
- 🔷سود نقدی همه مجامع 1401 شرکتهای بورسی وفرابورسی؛ درمجامع سال 1401 چقدر سودسهام پرداخت شد؟زمان دریافت سود+نتایج/ 28 اسفند 1401
- 🔶سود نقدی همه مجامع 1400+زمان ونحوه دریافت سود؛ شرکتهای بورسی وفرابورسی درمجامع سال 1400 چقدر سودسهام پرداخت کردند؟ اسفند 1400
- 🔴چه خبر از مجامع 98 شرکتها>جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی/دعوت سهامداران وپارس، خودرو، سایپا به مجمع/28 اسفند98
- 🔶چه خبر از مجامع 1400 شرکتها>جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1400/دعوت سهامداران به مجمع/ 28 اسفند 1400