شفاف‌سازی دقیق بازار دوم مسکن ... / 3 تیر 94

اولین «حساب امانی» برای پیش‌فروش مسکن، توسط یک بانک خصوصی و با هدف نظارت بر معاملات پیش‌خرید یک پروژه مسکونی بزرگ مقیاس در تهران، تشکیل شد. با عملیاتی شدن طرح «کنترل و تضمین تعهدات پیش‌فروشنده از کانال حساب امانی»، 7 مزیت اقتصادی این طرح که مستقیم عاید پیش‌فروشنده‌ها می‌شود، نمایان شده است؛ از جمله اینکه، به پشتوانه بانک، جریان نقدینگی منظم از سمت پیش‌خریداران، به اضافه خط اعتباری کوتاه‌مدت وارد پروژه ساختمانی می‌شود و سازنده از زیان و ریسک مالی ناشی از دوره‌های رونق-رکود در امان می‌ماند. بسط «حساب امانی»، یک نهاد جدید نیاز دارد.

اولين پروژه «پيش‌فروش مسكن با ضوابط استاندارد» توسط يك بانك خصوصي آغاز شد

ابهام‌‌‌زدايي از «حساب اماني» مسكن

7 مزيت اقتصادي و 5 ويژگي انحصاري حساب اماني به ترتيب براي پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده

يك بانك خصوصي اولين «حساب اماني براي پيش‌فروش مسكن» را براي احداث يك پروژه ساختماني به ظرفيت حدود 300 واحد مسكوني در تهران تشكيل داد.

جزئيات تجربه نخست طرح «حساب اماني» يا «حساب امين» نشان مي‌دهد: هم دولت و هم سازنده‌ها نسبت به ابعاد واقعي اين طرح دچار نوعي سوءتفاهم شده‌اند و ماحصل آن در حال حاضر از يكسو باعث ابلاغ دستوري و البته ناقص يكسري ضوابط جديد براي پيش‌فروش مسكن شده و از سوي ديگر موضع‌گيري تند و منفي پيش‌فروشنده‌ها نسبت به پذيرش افتتاح حساب اماني در بانك‌ها قبل از پيش‌فروش را در بر داشته است.

طرح راه‌اندازي «حساب اماني» سال گذشته توسط بانك خاورميانه و با هدف اصلاح اوضاع نابسامان بازار دوم معاملات مسكن (پيش‌فروش) و طراحي ساز و كار روشن براي اين بازار، به مسوولان بخش مسكن پيشنهاد شد و همزمان توسط مركز تحقيقات اين بانك، بررسي‌ها درباره سوابق موفق اين طرح در چند كشور براي تدوين شيوه اجرايي آن در ايران آغاز شد.

فروردين امسال، وزارت راه و شهرسازي در مصوبه‌اي، هر نوع پيش‌فروش مسكن بدون تشكيل «حساب اماني» در بانك‌ها را ممنوع كرد و در قالب اين ابلاغيه مقرر شد همه پيش‌فروشند‌ه‌ها، ابتدا در يكي از بانك‌هاي عامل، حساب ايجاد كنند تا مراوده مالي پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده، از طريق اين حساب و با نظارت بانك، صورت بگيرد.

شكل كامل طرح «حساب اماني» اما زودتر از اين ابلاغيه، توسط بانك خاورميانه و براي ساخت چند برج مسكوني در منطقه 5 تهران، عملياتي شد.

در حال حاضر مطابق آنچه در اين بانك خصوصي از تجربه اول «حساب اماني» به ثبت رسيده، مشخص شده است: قبل از ورود بانك‌ها به حوزه نظارت بر معاملات پيش‌فروش ساختمان، بايد ابتدا يك «نهاد نظارتي ساختمان و املاك» شبيه آنچه در اغلب كشورها به شكل مستقل و غيردولتي فعال است، تاسيس شود در غير اين‌صورت، انتظار عمومي شدن «پيش‌فروش آپارتمان از كانال حساب اماني» در مقطع فعلي حتي به صورت اجباري و دستوري، قابل تحقق و عملياتي‌شدن نخواهد بود.

البته بانك خاورميانه در خلأ چنين نهادي، براي اجراي «اولين پروژه پيش‌‌فروش آپارتمان از طريق حساب اماني»، خلأ نهاد نظارتي را با انتخاب سازنده، محل اجراي پروژه و صلاحيت كليه عوامل ساخت، مرتفع كرده است.

اين پروژه مسكوني تاكنون بيش از 50درصد پيشرفت فيزيكي داشته و پيش‌خريدارانش تحت نظارت بانك و از طريق حساب اماني افتتاح شده از طرف سازنده، در حال پرداخت اقساط متناسب با مراحل ساخت هستند.

نتايج اوليه از اجراي حساب اماني پيش‌فروش مسكن در بانك خاورميانه مطابق آنچه مجيد حسامي، مشاور مدير عامل بانك براي «دنياي‌اقتصاد» تشريح كرده، حاكي است: «حساب اماني» برخلاف تصور سازنده‌ها، 7 مزيت اقتصادي براي پيش‌فروشنده در پي دارد كه مهم‌ترين آن، «كنترل نرخ سود و زيان ساخت‌وساز ناشي از دوره‌هاي ركود-رونق» و همچنين «تضمين جريان تزريق منابع مالي مورد نيز پروژه» است.

در حال حاضر، عمده ساخت‌وسازهاي مسكوني متكي به تسهيلات كوتاه‌مدت بانك‌ها آن هم با نرخ‌هاي بالا است كه با توجه به طول زمان ساخت (حداقل دو سال)، عمليات بازپرداخت تسهيلات بخاطر چالش‌هايي كه معمولا از ناحيه زمان‌بر بودن فروش واحد‌ها به‌وجود مي‌آيد، به تاخير مي‌افتد و سازنده را دچار مشكل مي‌كند.

سازنده‌ها از محل «حساب اماني»، ابتدا از «امكانات بانك‌ها» در جذب و هدايت مشتريان بانك و ساير متقاضيان مسكن به سمت پروژه‌هاي پيش‌فروش، بهره‌مند مي‌شود و «اعتماد افراد» به سيستم بانكي باعث افزايش تقاضاي پيش‌خريد مي‌شود.

در نتيجه اين اتفاق، «نياز» به تسهيلات ساخت از بين مي‌رود و «هزينه» تامين مالي پروژه از كانال پيش‌فروش و سرازير شدن جريان نقدينگي پيش‌خريداران، كاهش پيدا مي‌كند.

مزيت پنجم تشكيل حساب اماني، رفع چالش «خواب سرمايه» است كه باعث مي‌شود بخش قابل توجهي از هزينه‌هاي پروژه به جاي اتكا به سرمايه سازنده، از محل نقدينگي موجود در جامعه تامين شود.

ششمين مزيت اقتصادي حساب اماني كه در هيچ كدام از انواع معاملات مسكن –فروش آپارتمان‌ آماده و پيش‌فروش در بازار غيررسمي و فاقد حساب اماني- وجود خارجي ندارد، «محافظت سازنده و سرمايه‌گذار ساختماني از آسيب‌هاي مالي ركود و رونق مسكن» است.

هم‌اكنون در شكل سنتي پيش‌فروش، متناسب با زمان انجام معامله، هنگام ساخت و ساز پروژه، بازار مسكن در يكي از دوره‌هاي رونق يا ركود قرار دارد. چنانچه بازار در مراحل عمليات ساخت، حالت ركودي و افت قيمت داشته باشد، ميل به معامله در سمت تقاضا كاهش مي‌يابد و امكان تامين مالي ساخت از بين مي‌رود. همچنين زماني كه مراحل ساخت و تحويل واحدهاي پيش‌فروش شده، با رونق و افزايش قيمت همزمان مي‌شود، پيش‌فروشنده‌ها به فكر «دبه در قيمت» مي‌افتند تا از اين طريق بتوانند توافق اوليه را با تورم اتفاق افتاده، هماهنگ كنند.

بنابراين ريسك زيان مالي همواره در پروژه‌هاي پيش‌فروش براي سازنده وجود دارد.

اما با ابزار «حساب اماني»، امكان تنظيم جريان سود و زيان براي پيش‌فروشنده مهيا مي‌شود، طوري كه سازنده مي‌تواند در ابتداي پروژه، تعداد حداقلي از واحدها را پيش‌فروش كند و مابقي را براساس انتظارات تورمي، وضعيت آتي قيمت مسكن و همچنين ميزان نياز مالي پروژه، در طول زمان ساخت‌و‌ساز، به متقاضيان پيش‌خريد عرضه كند.

در اين قالب، «خط اعتباري كوتاه مدت» بانك عامل حساب اماني نيز به كمك پيش‌فروشنده مي‌آيد تا در مواقع ضروري، بخشي از نياز مالي ساخت را در نقش اهرم جبراني، براي سازنده تامين كند.

در مدل «حساب اماني»، ريسك افزايش هزينه ساخت نيز قابل كنترل است به طوري كه سازنده مي‌تواند با حمايت بانك و جريان نقدينگي پيش‌خريداران، مصالح ساختماني مورد نياز را از قبل خريداري كند.

در اين باره مجيد حسامي، مشاور مديرعامل بانك خاورميانه با بيان اينكه، مزاياي اقتصادي نهفته در طرح «حساب اماني» مشروط به تاسيس نهاد نظارتي ساختمان و املاك، باعث مي‌شود سازنده‌ها به دور از جنبه‌ دستوري و تكليفي اين طرح، از اجراي آن استقبال كنند، اعلام كرد: وجود نهاد نظارتي مستقل و غيردولتي، در مرحله قبل از تشكيل حساب اماني، سازنده‌هاي صاحب صلاحيت را از سازنده‌هاي فرصت طلب فيلتر مي‌كند و روند پيش‌فروش و پيش‌خريد را تسريع مي‌كند ضمن اينكه اين نهاد با اختيار و اقتداري كه از سوي دولت در حوزه مسكن، برخوردار است، مي‌تواند در مواقع لزوم با كم‌كاري و تخلفات پيش‌فروشنده به نفع پيش‌خريدار برخورد كند.

حسامي تصريح كرد: در مدل رايج حساب اماني براي پيش‌فروش مسكن در دنيا، كار بانك صرفا پرداخت اقساط پيش‌خريدار به حساب پيش‌فروشنده، براساس صورت وضعيت‌هاي تاييد شده توسط مهندس ناظر پروژه و تحت نظارت عاليه نهاد نظارتي مذكور است نه اينكه همه مسووليت حسن انجام كار پيش‌فروشنده، به گردن بانك عامل بيفتد. وي درباره دلايل مخالفت و موضع‌گيري سازنده‌ها طي هفته‌هاي اخير با اين طرح، گفت: دو گروه سازنده در بازار پيش‌فروش فعال هستند، گروه اول كه خوشنام بوده و از هر نوع اجحاف به پيش‌خريدار و تقلب در معامله، خودداري مي‌كنند، به علت آنكه حساب اماني را باعث افزايش بوروكراسي در معامله مي‌دانند تمايل به آن نشان نمي‌دهند و گروه دوم نيز كه سود خود را در بازار آشفته مي‌بينند، طبيعي است از شفاف‌سازي مناسبات مالي بين پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده طفره بروند. در اين ميان، وجود نهاد نظارتي در بالادست بانك‌هاي عامل حساب اماني، چالش مربوط به اين دو گروه را مي‌تواند مرتفع كند و پاسخ دهد.مشاور مديرعامل بانك خاورميانه در عين حال با هشدار درباره غفلت از ايجاد نهاد نظارتي به عنوان شرط اصلي حساب اماني، گفت: در صورت تكليف اجباري به ايجاد «حساب اماني» بدون حضور اين نهاد، در عمل ممكن است برخي بانك‌هاي راغب به اجراي اين طرح، با صرف وقت و سخت‌گيري‌هاي گسترده، موفق شوند گروهي محدود از سازنده‌هاي بسيار معتبر را براي اين مدل پيش‌فروش مسكن، شناسايي كنند و طرح را در مقياس فوق‌العاده كوچك به اجرا در بياورند اما به طور قطع، استفاده از حساب اماني به شكل گسترده و عمومي در بازار پيش‌فروش، پياده نخواهد شد چون كه ريسك ايجاد حساب اماني براي بانك‌ها در غياب نهاد نظارتي، قابل توجه است.طرح «حساب اماني» 5 ويژگي انحصاري براي پيش‌خريداران دارد از جمله اينكه، تشكيل اين حساب براي يك پروژه پيش‌فروش نزد يك بانك عامل، «مانع از استفاده پول پيش‌خريداران در پروژه‌هاي ديگر توسط پيش‌فروشنده مي‌شود»، «چالش اعتماد اجباري پيش‌خريدار به پيش‌فروشنده را از طريق تعهد بانك به حسن انجام كار سازنده، مرتفع مي‌كند»، «اطمينان نسبت به صلاحيت سازنده در پيش‌خريدار به وجود مي‌آورد»، «سرمايه‌گذاري امن و بدون ريسك را براي پيش‌خريدار رقم مي‌زند» و در نهايت «مانع از دبه در قيمت» مي‌شود./دنیای اقتصاد/