افزایش تقاضا برای املاک لوکس >>> هشدار به خریداران مسکن مراقب جو روانی کاذب باشید ... / 31 تیر 94

بازار مسکن از شاخص‌های کلان اقتصادی از جمله تورم و عرضه و تقاضا تاثیر می‌پذیرد و با توجه به اینکه شاخص‌های مذکور نیز به طور نسبی متاثر از تصمیمات بین‌المللی است، توافق هسته‌ای می‌تواند به‌طور غیرمستقیم در بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

بنابراین رفع تحریم‌ها تغییر عمومی در فضای اقتصادی کشور ایجاد و انتظارات به طور جدی در کوتاه‌مدت تغییر می‌کند، ضمن این‌که به دلیل ارتباط با دنیا عرضه و تقاضاي كالاها و حتي كالاي بادوامي چون مسكن نیز تغییر می‌کند.

اگر رونق اقتصادی حاصل از رفع تحریم رخ دهد، واحدهای اداری بیشتری در شهرها نیاز خواهیم داشت، چرا كه تقاضا برای کسب‌و‌کار هم از طرف داخل و هم از طرف شرکت‌ها و نمایندگی‌های خارجی افزایش می‌یابد. به اين ترتيب، تقاضا می‌تواند در برخی مناطق شهری تقویت ‌شود. بنابراین در مجموع، هر چند رفع تحریم‌ها با بخش مسكن اقتصاد ايران آن چنان ارتباطي ندارد، اما فضای پيراموني حاصل از رفع تحريم در مجموع این بخش را رونق می‌دهد.

از طرفی در ايران فصل تابستان بیشتر فصل نقل و انتقالات است؛ عمده‌ این نقل و انتقالات طبیعی است و به تغییر موقعیت شغلی، آموزشی و سایر متغیرها از جمله جابه‌جایی‌های بین شهری دانشجویان مربوط است. اين گروه‌ها تقاضای واقعی برای مسکن ایجاد می‌کنند پس عمده‌ تقاضاهای تابستانی واقعی است و تقاضاهای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی نیست. 

تصور می‌کنم طی دو تا سه سال آینده، تقاضاهای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن محدود مي‌شود و با موجودي امروز مسكن به تقاضاهای مصرفي در بازار پاسخ داده می‌شود.درباره‌ تقويت تقاضا با افزایش اخیر سقف تسهیلات مسکن نیز باید گفت كه نخستین مرحله‌ تسهیلات 60،40 و 80 میلیون تومانی مسکن، به دلیل سپرده‌گذاری یکساله، در سال آینده پرداخت می‌شود و نمی‌تواند تقاضا را در تابستان امسال بالا برد بنابراین، عرضه‌ موجود پاسخگوی بازار است و تغییر قابل‌توجهی در قیمت مسکن و اجاره‌بها رخ نمی‌دهد.

تمایل مالكان برای دریافت اجاره‌بها به جاي وديعه
دستگاه مالیاتی کشور  معادل مبلغی که به‌عنوان ودیعه در ایران از سوی موجر دریافت می‌شود، اجاره تعیین خواهد کرد، چراكه موجر معادل سود ودیعه دریافتی، اجاره كمتر دريافت می‌کند. قبل از کاهش نرخ سود بانکی، موجر با سپرده‌گذاری ودیعه دریافتی از مستاجر خود نزد بانک، مثلا حدود 27 درصد سود بانکی دریافت می‌کرد. اکنون با کاهش نرخ سود بانکی، طبعا سود مقدار ودیعه را باید کمتر محاسبه کنند.

در حال حاضر، در بخش اجاره‌بها شاهد تعدیل هستیم و نرخ اجاره‌ واقعی (اجاره به قيمت ثابت) در حال كاهش است، ضمن اينكه اجاره‌ واحدهاي تجاری با شدت بيشتري در حال کاهش است. همچنین، ‌طبق مقررات بانک مرکزی، نظام بانکی کشور که در شهرهاي بزرگ بخش قابل‌توجهی از املاک تجاري را اجاره کرده يا در مالكيت دارد، باید این دارایی‌ها را واگذار کند. اين ضرورت به عرضه واحدهاي تجاري مي‌افزايد. بنابراین، ترکیبی از بازار اقتصادی ضعیف‌تر و مقررات بانکی جدی‌تر، عرضه‌ واحدهای تجاری در شهرهای بزرگ را افزایش داده و به همین دلیل واحدهای تجاری به قيمت ثابت از کاهش قیمت شدیدتری برخوردار هستند. در مورد واحدهای مسکونی این تقلیل شدید نیست و قیمت اسمی تقریبا ثابت مانده و بعضا نرخ اسمی افزايش هم يافته است.

البته، در هر حال میزان افزايش قيمت معاملاتي و اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم است.باید گفت در بیشتر مناطق کشور امکان کاهش قیمت‌هاي اسمي وجود ندارد، اما طی دو تا سه سال آینده شاهد تعدیل منفی قیمت‌هاي واقعي خواهیم بود. عدم‌توانایی موجران در پرداخت ودیعه مستاجران یکی از مشکلات سال‌های اخیر است که این مشکل به قوانین مربوط می‌شود اما در حال حاضر راهکارهایی برای رفع این مشکل در حال تدوین است.

در دنيا، سازوکاری با عنوان «حساب امانی» وجود دارد که بر اساس این ابزار، موجر هر پولی که از مستاجر دریافت می‌کند، باید طبق قانون این مبلغ را در یک حساب امانی موجر نزد بانك واریز کند؛ به‌عنوان مثال، اگر مستاجری 100 میلیون تومان به‌عنوان ودیعه به موجري پرداخت می‌کند، این مبلغ به حساب موجر نزد یک بانک واریز می‌شود و موجر حق برداشت از این حساب را ندارد. البته، می‌تواند از سود این سپرده استفاده کند، اما اصل مبلغ توسط موجر قابل‌برداشت نیست. اگر حساب امانی راه‌اندازی شود، مشکل ناتوانی در پرداخت ودیعه مستاجران توسط موجران برطرف می‌شود.

این راهکار در دنیا حتی برای حساب‌های کوچک نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد که باید این رويه را در ایران هم فعال كرد و به راه‌اندازی حساب امانی سرعت بیشتری داد. وزارت راه‌و‌شهرسازی در این زمینه گزارشی تهیه کرده که به منظور بررسی بیشتر برای آژانس‌های معاملات ملکی، کارشناسان بخش مسکن و سایر ذی‌نفعان ارسال خواهد ‌شد، چراکه در شرایط ایران، مسائل ممكن است متفاوت باشد. از همین جهت موضوع باید مورد بررسی بیشتر قرار گیرد. 

هشدار به خریداران مسکن مراقب جو روانی کاذب باشید!

برداشت افکار عمومی از تاثیر تفاهم هسته‌ای بر بازار ملک، گشایش اساسی و زودهنگام در قدرت خرید و ارزانی دوباره بود. اما بعد از گذشت یک هفته بر اساس نرخ آپارتمان‌هایی که به فروش رفته‌اند تغییر محسوسی در بازار مشاهده نمی‌شود که این اتفاق نشان از واقعی بودن تحلیل های کارشناسی در خصوص اثر تدریجی توافق بر بازار مسکن دارد.

برخی از فعالان بازار مسکن پیش‌بینی افزایش اندک قیمت مسکن را می‌کنند و دلیل این مشاوران املاک هم رونق احتمالی بازار در روزهای پیش رو است. اما بسیاری از دلالان مسکن معتقدند نباید به این زودی‌ها منتظر تاثیر تفاهم هسته‌ای برقیمت‌های مسکن بود . در حال حاضر نرخ‌ها در بازار مسکن بر اساس جو روانی که برخی دلالان مسکن ایجاد کرده‌اند تعیین می‌شود.
یکی از مشاوران املاک در منطقه شمال غرب پایتخت درباره وضعیت بازار مسکن طی یک هفته گذشته گفت: بازار مسکن درماه نخست تابستان سال 94 نسبت به زمان مشابه در سال گذشته روزهای بهتری را تجربه کرده است و به نظر می‌رسد بازار روزهای رکود را پشت سر گذاشته است البته باید به این نکته توجه داشت که شکسته شدن رکود در بازار مسکن لزوما به معنای ارزانی مسکن نیست و ایجاد شوک هیجانی در بازار می‌تواند گرانی مسکن را به همراه داشته باشد.
یکی از مشاوران املاک در محدوده میدان ولیعصر می‌گوید: احتمال افزایش قیمت در بازار مسکن وجود ندارد ،زیرا نقدینگی خریداران افزایشی نداشته است و اگر بازار مسکن به ثبات نرسد احتمال بازگشت روزهای بی‌خریدار وجود دارد./دنیای اقتصاد/