کانال تلگرام بورس نگار

مطالب برگزیده بورس نگار

مطالب پيشنهادي بورس نگار

جدیدترین خبرهای بورسی

🔴نبض بازارمسکن>>از 6 ریسک مهم در زمان خرید املاک نوساز و آپارتمان‌های کلیدنخورده تا بایدها و نبایدهای مسکن استیجاری// 15مهر98

مدت زمان مطالعه تخمین مدت زمان مطالعه‌ی مطلب: 20 دقيقه


🔴نبض بازارمسکن>> از 6 ریسک مهم در زمان خرید املاک نوساز و آپارتمان‌های کلیدنخورده تا بایدها و نبایدهای مسکن استیجاری// 15مهر98

 


>>> از دردسرهای پیش‌رو در معاملات املاک کلیدنخورده تا 6 ریسک بسیارمهم در خرید نوسازها

وب سایت بورس نگار - محدوده‌ای از بازار معاملات که واحدهای مسکونی «تازه‌ساز» در آن عرضه می‌شود در معرض ۱+۵ ریسک خرید قرار دارد که مهم‌ترین آن، «سطح قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها است. واحدهای کلیدنخورده هنوز همچون سایر آپارتمان‌ها تغییر قیمت پیدا نکرده‌اند. از طرفی، غالب بساز و بفروش‌ها تحت تاثیر نظارت ضعیف شهرداری، ساختمان‌هایی را که هنوز پایان‌کار برایشان صادر نشده با متراژهای غیرواقعی و به شکل ناقص در قالب «ساختمان آماده» برای فروش فایل کرده‌اند. در گزارشی راه‌های کاهش این ریسک و 5 ریسک منتچ از آن معرفی شده...


5+1 ریسک خرید نوسازها

بازار مسکن و ساختمان - متقاضیان خرید واحدهای مسکونی تازه‌ساز فاقد سند و پایان‌کار در بازار معاملات مسکن، دست‌کم با ۱+۵ ریسک قابل‌توجه مواجه‌اند که کارشناسان نسبت به اطلاع و نحوه مقابله با این ریسک‌ها به خریداران هشدار می‌دهند. بررسی‌ها بر پایه مشخصات واحدهای مسکونی تازه‌ساز و آپارتمان‌های نوساز کلیدنخورده که هنوز پایان‌کار و سند رسمی دریافت نکرده‌اند نشان می‌دهد این ریسک‌ها می‌تواند منجر به بروز خسارت‌های مالی و حقوقی قابل‌توجه به خریداران شود. با این حال با در نظر گرفتن برخی تمهیدات می‌توان از همان ابتدا این ریسک‌ها را کاهش داد؛ هر چند برخی از ریسک‌ها به دلیل نامشخص بودن نقص موجود تا زمان اقدام به دریافت پایان کار و سند و برخی دیگر تا زمان سکونت خریدار در واحد مسکونی قابل تشخیص نیست.  این ریسک‌ها مربوط به نواقص یا کم‌فروشی‌های سهوی و عمدی می‌شود که در معاملات سایر املاک مسکونی به دلیل برخورداری از پایان کار و سند مالکیت رسمی مشاهده نمی‌شود و تنها مختص معاملات آپارتمان‌های تازه‌سازی است که تا زمان دریافت پایان کار و سند رسمی آنها، یه دوره چندماهه به طول می‌انجامد.


اولین ریسک مربوط به معاملات آپارتمان‌های تازه‌ساز از نوع گفته شده (فاقد سند رسمی و پایان کار) به «عدم اعلام مساحت دقیق و درست واحد مسکونی از سوی برخی سازنده‌ها» مربوط می‌شود که می‌تواند منجر به بروز خسارت مالی قابل‌توجه به خریدار شده و در برخی موارد برنامه‌ریزی‌های مالی وی از بابت تامین هزینه خرید واحد مسکونی را مختل کند.  در برخی موارد مشاهده شده است که سازندگان یا فروشنده‌های واحدهای مسکونی تازه‌ساز و کلید‌نخورده که برای اولین بار اقدام به عرضه واحد مسکونی خود به بازار فروش کرده‌اند برای ارائه مدارک اصلی ساختمان همچون پروانه ساختمانی و مدارکی همچون گواهی عدم خلاف به متقاضی خرید مقاومت می‌کنند و این مدارک را به رویت خریدار نمی‌رسانند.  ارائه برگه اصلی مربوط به پروانه ساختمان به خریدار در زمان انجام معامله یکی از مواردی است که می‌تواند برخی از ریسک‌های خرید واحدهای مسکونی تازه‌ساز را کاهش دهد؛ چرا که در این برگه اگرچه مساحت دقیق آپارتمان مسکونی ذکر نشده و به‌صورت تخمینی متراژ آپارتمان اعلام شده است اما اختلاف متراژ معمولا ناچیز و عموما کمتر از ۵ مترمربع است.  متراژ دقیق واحدهای مسکونی در زمان صدور سند رسمی مالکیت از سوی کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود و با توجه به عدم ارائه برگه اصلی پروانه ساختمانی از سوی فروشنده به خریدار در زمان انجام معامله، مساحت واحد تنها مستند به اعلام شفاهی فرد فروشنده است که در بسیاری از موارد با مساحت دقیق واحد اختلاف دارد؛ در برخی موارد و در حالت طبیعی مساحت اعلام شده از سوی فرد فروشنده با مساحت دقیق آپارتمان که در زمان صدور سند رسمی از سوی کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود کمتر از ۵ مترمربع فاصله دارد؛ یعنی اینکه اختلاف متراژ واحد نوساز و کلیدنخورده که برای اولین بار از سوی سازنده به بازار مسکن عرضه شده تا ۵مترمربع کمتر یا بیشتر، طبیعی است؛ اما در موارد بسیاری مشاهده شده است که برخی سازنده‌ها یا فروشنده‌های واحدهای مسکونی تازه‌ساز که هنوز سند رسمی و پایان کار آنها آماده و دریافت نشده است به‌صورت عمدی یا سهوی اقدام به اعلام متراژ بالاتر از مساحت واقعی آپارتمان مورد نظر، بعضا تا ۱۵ مترمربع بیش از مساحت واقعی می‌کنند.


این اقدام در برخی موارد به‌صورت عمدی و برای دریافت مبالغ بیشتر از ارزش واقعی آپارتمان از فرد خریدار صورت می‌گیرد؛ اگرچه در عمده قراردادهای فروش واحدهای مسکونی تازه‌ساز و فاقد سند رسمی و پایان کار این موضوع که در صورت اختلاف متراژ اعلام شده در زمان فروش فرد خریدار ملزم به پرداخت مابه‌التفاوت به ازای هر مترمربع مساحت اضافه شده در زمان کارشناسی رسمی یا فرد خریدار ملزم به بازگرداندن مبلغ اضافی از بابت اختلاف مساحت اعلام شده با متراژ واقعی (در مواردی که متراژ آپارتمان بیشتر از متراژ واقعی اعلام شده) است اما این موضوع از یک زاویه می‌تواند منجر به ایجاد خسارت مالی قابل‌توجه برای خریدار شود.  در برخی از موارد مشاهده شده است برخی سازنده‌ها یا فروشندگان دسته‌ اول آپارتمان‌های مسکونی تازه‌ساز و فاقد سند رسمی و پایان کار به‌صورت عمدی اقدام به اعلام مساحت آپارتمان بیشتر از متراژ واقعی می‌کنند و این اختلاف معمولا تا حدود ۱۵ مترمربع هم می‌رسد؛ با توجه به اینکه قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز فاصله قابل‌توجهی با واحدهای مشابه چند ساله و میانسال دارد، مبلغی که در ابتدا خریدار از بابت اعلام مساحت غیرواقعی آپارتمان به فروشنده پرداخت می‌کند قابل‌توجه خواهد بود؛ این در حالی است که تا زمان آماده شدن سند مالکیت و پایان کار معمولا یک دوره چند ماهه سپری می‌شود؛ اگر چه سازنده یا فروشنده واحد تازه‌ساز مکلف است در زمان انتقال سند با توجه به نظر کارشناس دادگستری اقدام به بازگرداندن مبلغ اضافی دریافت شده از خریدار به دلیل مشخص نبودن مساحت دقیق واحد در زمان فروش کند اما به دلیل طولانی شدن زمان فروش واحد تا زمان انتقال سند، فروشنده‌ای که اقدام به اعلام مساحت غیرواقعی به خریدار کرده است سود قابل‌توجهی از مبلغ اضافی دریافت شده برداشت می‌کند؛ در چنین حالتی خریدار که تمام سرمایه در اختیار خود را برای خرید واحد مسکونی هزینه کرده است و در بسیاری از موارد با دشواری اقدام به تامین هزینه خرید آپارتمان کرده است با خسارت مالی مواجه خواهد شد.


این در حالی است که در صورتی که الزامی از بابت ارائه مدارک اصلی ساختمان همچون پروانه ساختمانی در زمان اولین فروش واحد مسکونی وجود داشت، سازنده قادر به اعلام متراژ غیرواقعی با اختلاف فاحش به خریدار نبود و در صورت بروز چنین وضعیتی، خریدار می‌توانست پیگیری‌های لازم درخصوص دلایل اعلام متراژ غیرواقعی از سوی شهرداری در پروانه ساختمانی را به عمل آورد.  این موضوع به نوعی اصلی‌ترین ریسک خرید واحدهای مسکونی تازه‌ساز محسوب می‌شود؛ چرا که به‌طور مستقیم با میزان پرداخت خریدار به فروشنده در ابتدای معامله در ارتباط است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد عمده خسارت مالی به خریدار در زمان معامله واحدهای تازه‌ساز و کلیدنخورده نیز مربوط به همین موضوع است که منشأ آن اشتباه عمدی یا سهوی در اعلام متراژ دقیق ساختمان است.


برای پوشش این ریسک و به حداقل رساندن آن، کارشناسان مسکن به متقاضیان خرید واحدهای مسکونی تازه‌ساز توصیه می‌کنند قبل از رویت پروانه ساختمانی اقدام به خرید این واحدها نکنند و چه بهتر که اقدام به خرید واحدهای نوسازی کنند که حتی اگر هنوز فاقد سند مالکیت است اما حتما پایان کار داشته باشد. 

 

ریسک دوم مربوط به «شرایط قیمتی واحدهای تازه‌ساز» است؛ اگر چه قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران برای دو ماه پیاپی کاهشی بوده است اما این کاهش قیمت در واحدهای تازه‌ساز به ندرت دیده می‌شود؛ این انتظار وجود دارد که در ماه‌های بعد این کاهش قیمت به بازار واحدهای تازه‌ساز نیز سرایت کند و متقاضیان خرید این واحدها باید این موضوع را نیز مدنظر قرار دهند.  


سومین ریسک به «نقص عضو» عمده واحدهای تازه‌ساز و کلیدنخورده از بابت کسری برخی تجهیزات وتاسیسات ساختمانی مربوط می‌شود که ممکن است به‌صورت عمدی یا سهوی از سوی سازنده به خریدار تحمیل شود؛ در بسیاری از موارد، واحدهای تازه‌ساز به‌صورت عمدی یا سهوی تحت تاثیر ضعف شدید نظارت مهندسان در روند ساخت‌وساز و تداوم گتره‌‌ای‌سازی در بازار مسکن، عمدتا دارای نقص هستند؛ این نقص در بسیاری از موارد مربوط به تجهیزات گرمایشی و سرمایشی و سایر تاسیسات ساختمانی است؛ این درحالیست که در سایر واحدهای مسکونی این نواقص قبلا شناسایی و برطرف شده است.


ریسک مهم دیگری که به‌عنوان چهارمین تهدید احتمالی پیش‌روی خریداران واحدهای مسکونی تازه‌ساز قابل شناسایی است به «عدم سلامت حقوقی برخی واحدهای مسکونی تازه‌ساز» مربوط می‌شود؛ معمولا بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد از واحدهای مسکونی تازه‌ساز در شهر تهران بدون پایان‌کار و گواهی عدم خلاف ساختمانی به بازار مسکن عرضه می‌شوند و همین موضوع می‌تواند منشأ بروز بسیاری از مشکلات و دعاوی حقوقی باشد و در بسیاری از موارد زیان‌های مالی قابل‌توجه از بابت تخلف‌های صورت گرفته در پروسه ساخت از سوی سازنده را متوجه خریدار کند. کارشناسان معتقدند گذشته از اینکه چنین مسیری برای فروش واحدهای مسکونی در واقع از یک منظر حقوق شهروندی را زیر سوال می‌برد و یک ایراد به شهرداری در انجام مسوولیت وی از بابت بازرسی و کنترل ساختمان محسوب می‌شود، بهتر است برای تضمین و احقاق حقوق شهروندان سازوکاری از سوی شهرداری اندیشیده شود که فروش واحدهای مسکونی فاقد پایان کار و گواهی عدم خلاف، محدود شود؛ در واقع با توجه به وظیفه و مسوولیتی که شهرداری از بابت کنترل و بازرسی فرآیند ساخت وساز دارد باید از فروش واحدهای فاقد پایان‌کار و گواهی عدم خلاف جلوگیری کند یا از طریق هماهنگی با عوامل تنظیم قراردادهای خرید و فروش مسکن این نوع معاملات را محدود کند.  کمترین اقدامی که در این زمینه می‌تواند از سوی مدیریت شهری در راستای انجام وظایف و نقش قانونی خود در حیطه بازرسی و کنترل ساختمان انجام شود، اطلاع‌رسانی به شهروندان از بابت خطرات و تهدیدهای احتمالی مربوط به خرید واحدهای مسکونی تازه‌ساز فاقد پایان‌کار و گواهی عدم خلاف است.  از آنجا که ممکن است سازنده در پروسه ساخت و ساز مرتکب تخلفات گسترده شده باشد که مشمول پرداخت جرایم سنگین و در برخی موارد تخریب بخش‌هایی از ساختمان می‌شود، عدم رویت گواهی عدم خلاف و پایان کار ساختمان در زمان انجام معامله خرید مسکن ریسک بزرگی برای خریدار محسوب می‌شود.


ریسک پنجم و ریسک دیگری که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد به موضوع بدهی‌های سنگین و پنهان برخی سازنده‌ها به دستگاه‌های خدمات‌رسان (آب و فاضلاب، برق، گاز و... ) مربوط می‌شود که به خصوص دست‌کم در یک‌سال گذشته رواج قابل‌توجهی پیدا کرده است؛ از آنجا که قبوض مربوط به پرداخت هزینه استفاده از خدمات شهری(آب، برق، گاز و...)، معمولا حداقل تا یک فصل بعد از مسکونی شدن واحدهای ساخته شده صادر و ارائه نمی‌شود در برخی موارد مسوولیت پرداخت بدهی‌های سنگین سازنده در قبال استفاده از این خدمات در دوره ساخت متوجه خریدار خواهد شد و به وی تحمیل می‌شود؛ مگر آنکه در متن قرارداد معامله انجام شده ذکر شده باشد که همه هزینه‌های مربوط به این موضوع تا قبل از زمان تحویل واحد به خریدار بر عهده سازنده است.  در غیر این صورت مشخص نیست مسیر وصول ارقام مربوط به بدهی سازنده در این زمینه توسط خریدار چگونه خواهد بود. این در حالی است که در صورت همکاری نکردن سازنده برای پرداخت این مبالغ و در صورت عدم درج مسوولیت سازنده برای پرداخت بهای خدمات استفاده شده در دوره ساخت واحد، انشعابات مربوطه قطع شده و دشواری آن متوجه خریدار خواهد بود.  ششمین ریسک مربوط به خرید و سکونت در واحدهای تازه‌ساز مربوط به «فرآیندهای مدیریت و نگهداری ساختمان» است؛ تا زمان مسکونی شدن همه واحدها، انتخاب سرایدار، مدیر ساختمان و... مدیریت و نگهداری از ساختمان با چالش مواجه خواهد بود و عدم تعریف مسوولیت‌ها و وظایف در این زمینه بعضا منجر به بروز مشکل و گاه درگیری در ساختمان‌های تازه‌ساز می‌شود. این درحالیست که بدلیل مشخص بودن هزینه‌های مربوط به شارژ، مکان پارک خودروها در پارکینگ و سایر مسائل مربوط به مشاعات ساختمان‌های مسکونی در مجتمع‌های چندساله، این مشکلات کمتر دیده می‌شود.//دنیای اقتصاد

 

++
 بایدها و نبایدهای مسکن استیجاری
با جهش شدید قیمت مسکن در تهران (قریب دو تا سه برابر شدن قیمت خرید و فروش و افزایش قابل‌توجه اجاره‌بها نسبت به سال گذشته) مشکلات وخیمی در معیشت اکثریت شهروندان تهرانی ایجاد شده است. وخامت اوضاع برای ۴۲ درصد جمعیت اجاره‌نشین تهرانی بیشتر است و به همین سبب بسیاری از آنها مجبور به ترک محلات قدیمی خود به سمت محلات پایین‌تر یا حاشیه شهر و شهرهای اقماری مجموعه شهری تهران شده‌اند.


از آنجا که هزینه مسکن بیشترین سهم را در سبد هزینه خانوار دارد که میزان آن در شهر تهران به ۵۰ درصد هم می‌رسد (بسیار بیشتر از متوسط کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی با ۲۰ درصد)، هرگونه افزایش قیمت در قیمت مسکن تاثیر تکان‌دهنده‌ای در معیشت خانوار و به تبع آن وضعیت اجتماعی، فرهنگی و حتی امنیتی جامعه برجای خواهد گذاشت. با توجه به همین اوضاع بحرانی مسکن بود که چند ماه پیش شهردار تهران در هیات دولت پیشنهادی را مطرح کردند مبنی بر اینکه شهرداری‌های کشور در وظیفه قانونی حاکمیت در تامین مسکن اجتماعی مسوولیت بیشتری را بر عهده بگیرند و به‌طور مشخص در زمینه بازار اجاره‌داری ورود جدی کنند. از آن زمان تاکنون نه شهرداری و نه دولت جزئیات مدون و رسمی از طرح مذکور منتشر نکردند و در فضای کارشناسی هم گمانه‌زنی‌ها و اظهارنظرهای متفاوت و پراکنده‌ای در مورد این ایده مطرح شد. بنابراین لازم بود شورای شهر به ویژه کمیسیون شهرسازی و معماری بنابر مأموریت‌‌هایش به موضوع مطرح شده ورود کند تا این ایده/ طرح را از ابعاد گوناگون مورد بررسی قرار دهد. به همین دلیل شورای شهر تهران طی روزهای اخیر میزبان اولین نشست «بایدها و نبایدهای ورود شهرداری‌ها به طرح مسکن اجتماعی و استیجاری» بود. این نشست که به ابتکار و همت کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران برگزار شد برای اولین بار با حضور جمع زیادی از صاحب‌نظران مسکن، مسوولان مختلف از شهرداری، وزارت راه‌وشهرسازی و وزارت کشور و خبرنگاران به بحث و تبادل نظر درخصوص ایده مشترک دولت و شهرداری تهران برای ورود به مسکن اجتماعی و استیجاری پرداخت.  حاضران در جلسه هرکدام از دیدگاه خود به اظهارنظر در مورد طرح مذکور پرداختند که با توجه به گستردگی بحث و اختلاف‌های نظری موجود درخصوص موضوع به یک جمع‌بندی نهایی و قطعی منجر نشد اما کمک زیادی به روشن‌ شدن جنبه‌های بحث کرد که قطعا مورد استفاده مسوولان و تصمیم‌گیران قرار خواهد گرفت. در مجموع می‌توان سخنان حاضران در جلسه را به سه دسته تقسیم کرد: موافقان، مخالفان و موافقان مشروط. اما آنچه همه حضار بر آن تاکید داشتند لزوم ایجاد مسکن اجتماعی توسط حاکمیت برای گروه‌های نیازمند مسکن بود. در این خصوص علاوه بر بیان تجربیات جهانی و ادبیات تئوریک به مواد قانونی هم که تامین مسکن قابل استطاعت را وظیفه دولت می‌داند، اشاره شد. از اصل ۳۱ قانون اساسی گرفته تا قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، قانون تشویق و احداث واحدهای مسکونی استیجاری و سایر اسناد و برنامه‌ها، اختلاف بر سر نحوه اجرای این مواد قانونی است.


موافقان ورود شهرداری به مسکن اجتماعی استیجاری که عمدتا از قسمت‌های مختلف شهرداری و بعضا وزارت راه‌وشهرسازی بودند با تکیه بر برخی قوانین از جمله بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، همچنین آوردن مثال از تجربه کشورهای توسعه‌یافته نه‌تنها ورود شهرداری به این عرصه را ضروری تشخیص می‌دهند بلکه شهرداری تهران را واجد ظرفیت‌های لازم برای مداخله در مسکن اجتماعی می‌دانند. این دسته از کارشناسان/ مسوولان مشخصا نگاهشان به زمین‌های در اختیار این سازمان و اقدام شهرداری به ساخت مسکن انبوه کم‌متراژ و اجاره‌داری، تغییر ضوابط ساخت و ساز و همکاری با سازندگان در زمینه تخفیف عوارض ساخت و ساز است. همچنین تدوین ضوابطی برای ساماندهی رابطه موجر و مستاجر به‌طوری‌که منجر به حمایت بیشتر از مستاجران شود از جمله اقداماتی است که شهرداری‌ها می‌توانند انجام دهند. برخی نیز نسخه اجازه ساخت و ساز در اراضی ذخیره توسعه شهری بالای یک هکتار که به میزان قابل توجهی در سطح شهر تهران برای تامین خدمات فریز شده‌اند را تجویز کردند. مخالفان ایده شهرداری تهران اما از تجربیات شکست‌خورده گذشته، نبود ظرفیت نهادی لازم در شهرداری تهران، نابسنده بودن طرح شهرداری تهران، ایجاد رانت و فساد احتمالی در فرآیند اجرا و واگذاری، عدم جذابیت مسکن استیجاری در جامعه ایرانی و تمایل به تملک در بین افراد، هزینه بالای نگهداری ساختمان‌های اجاره‌ای و استهلاک این واحدها در طول زمان، نبود زمین کافی در اختیار شهرداری و مصلحت نبودن ساخت و ساز در اراضی ذخیره توسعه با توجه به مشکل جدی کمبود سرانه‌ها، شانه خالی کردن دولت از انجام تعهدات پیشین خود در بازآفرینی بافت فرسوده، راغب نبون بخش خصوصی به مشارکت در اجاره‌داری اجتماعی به دلیل پایین بودن بازدهی نقدی اجاره‌داری در تهران (حدود ۴ تا ۶ درصد)، سرریز شدن سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران بر اساس اسناد فرادست، نبود مدیریت یکپارچه شهری، تنگناهای مالی شهرداری و نبود برنامه جامع برای ساماندهی حوزه مسکن به‌عنوان دلایل خود برای مخالفت با طرح ورود شهرداری به ایجاد مسکن اجاره‌ای یاد کردند. البته مخالفان طرح شهرداری پیشنهاد‌های جایگزینی هم داشتند. از جمله این پیشنهاد‌ها اجرایی کردن مسکن مشارکتی بود؛ به این معنا که بر اساس یک ضابطه، سازندگان خصوصی مسکن درصدی از واحدهای ساخته شده را در ازای تسهیلات و تخفیف‌هایی به جامعه هدف مسکن اجتماعی با نرخی پایین‌تر از نرخ بازار برای مدت معلومی اختصاص می‌دهند. علاوه بر این پیشنهاد شد بنا بر مختصات اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی ایران که خانوارها تمایل دارند حتما مالک سرپناه خود باشند به‌جای مسکن استیجاری به مسکن ملکی پرداخته شود. به گفته این دسته از کارشناسان درست است که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته (به‌ویژه در اروپا) غالب مردم به اجاره‌نشینی تمایل دارند ولی در کشور ما به دلایل مختلف از جمله عدم ثبات اقتصادی و دلایل فرهنگی بیشتر مردم به‌شدت تمایل دارند که مالک سرپناه خود باشند و تنها در این صورت احساس امنیت روانی می‌کنند. به همین دلیل مدل اجاره‌داری در جامعه ایران جا نخواهد افتاد. ملکی بودن مسکن اجتماعی این مزیت را هم دارد که سیاست‌گذار دیگر لازم نیست نگران هزینه نگهداری آن باشد زیرا گیرنده مسکن اجتماعی هم بهتر از هرکسی از آن مراقبت می‌کند و هم هزینه‌های نگهداری آن را می‌پردازد. پیشنهاد دیگر که به حل مشکل کمبود زمین قابل‌اختصاص برمی‌گردد اصلاح ساختاری نحوه مدیریت زمین در کل سرزمین است، بدین منظور که زمین‌های واقع در محدوده شهری تحت‌مدیریت یکپارچه شهرداری قرار بگیرد. همچنین تعیین مالیات‌ها و عوارض شهری به‌ویژه بر معاملات مسکن و اخذ مالیات سالانه بر املاک به‌عنوان منبع درآمد پایداری که بتوان از آن برای تامین مالی پروژه‌های مسکن اجتماعی استفاده کرد، از دیگر پیشنهادهای مطرح شده در جلسه بود.


تعداد دیگری از کارشناسان حاضر در جلسه نیز ضمن موافقت کلی با ورود شهرداری به مقوله مسکن اجتماعی و استیجاری، برخی از شروط را لازمه موفقیت طرح می‌دانستند. از مهم‌ترین این شروط عدم ورود مستقیم شهرداری به ساخت‌وساز و تصدی‌گری بود. به گفته آنها تجربه‌های ورود مستقیم دولت یا هر نهاد عمومی به عرصه ساخت‌وساز، سه پیامد اصلی به دنبال داشته است. «افزایش طول دوره ساخت، کاهش کیفیت ساخت و بالارفتن هزینه تمام‌شده» سه پیامد اصلی حضور و مداخله مستقیم دولت یا هر نهاد عمومی برای احداث مسکن در کشور بوده است، ضمن اینکه اظهار کردند ورود دولت و شهرداری به تصدی‌گری ساخت‌و‌ساز مسکن و اجاره‌داری یک نوع برگشت به عقب و برخلاف راهبرد چابک‌سازی و برون‌سپاری است. شرط دیگر مورد تاکید این کارشناسان در نظر گرفتن یک حلقه کیفی در تمام مراحل کار است به‌طوری‌که ساختمان‌ها از نظر کیفیت ساخت و ساز و ارزش‌های معماری و همچنین جانمایی دارای کیفیت قابل‌قبول باشند. مساله مهم دیگر ترکیب این طرح با طرح بازآفرینی بافت فرسوده است به‌طوری که با انجام آن بتوان با یک تیر دو نشان زد. بنابراین بهترین بستر برای ساخت مسکن استیجاری می‌تواند ۳۰۰هزار پلاک کم‌دوام شناسایی شده در شهر تهران باشد. شرط بسیار مهم دیگر در نظرگرفتن اصل اختلاط در بافت‌های مسکونی است تا از تمرکز مسکن ارزان‌قیمت در نقاطی از شهر و شکل‌گیری گتوهای شهری جلوگیری شود. در نظرگرفتن سازوکار تامین مالی یکی از پیش‌شرط‌های مهم ساخت مسکن اجتماعی است و لازمه آن هم هماهنگی همه دستگاه‌های مرتبط است. نکته مهم دیگر شناسایی دقیق گروه‌‌های هدف است زیرا پاسخ به سوال «مسکن برای چه کسی؟» تعیین‌کننده پاسخ‌های دیگر درخصوص نحوه اجرای مسکن اجتماعی است. پیگیری بحث بیمه ساختمان که موجب می‌شود یک ارزیابی از کیفیت و قیمت ساختمان‌ها شکل بگیرد و مانع افزایش دلبخواهی قیمت مسکن می‌شود هم از جمله پیشنهادهای اجرایی مطرح شده در نشست بود.  در مجموع با توجه به آنچه در نشست مطرح شد می‌توان پی برد ابعاد موضوع هنوز نیاز به واکاوی بیشتر دارد. به‌ویژه لازم است شهرداری هرچه سریع‌تر برنامه مدون خود را ارائه کند تا بهتر بتوان در مورد آن اظهارنظر کارشناسی کرد. اما تا اینجای کار همگان ضمن تاکید بر بحرانی بودن بازار مسکن بر لزوم مداخله حاکمیت در این بازار به نفع طبقات کم‌درآمد در قالب مسکن اجتماعی اتفاق‌نظر دارند. اما ایجاد اتفاق‌نظر و اراده سیاسی محکم بر نحوه اجرایی کردن این مداخله به گونه‌ای که بیشترین کارآیی را داشته باشد نیازمند گفت‌وگوهای مستمر بیشتری است که کمیسیون شهرسازی و معماری قصد دارد در نشست‌های بعدی آن را دنبال کند.//محمدسالاری رئیس
کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران

برچسب ها: ,,,,,

جدیدترین خبرهای اقتصادی


جدیدترین مطالب بورس نگار


پربیننده ترین مطالب بورس نگار


برای عضویت کلیک کنید