>>نبض بازارمسكن

>>>از کاهش قیمت اوراق وام خرید مسکن و ارائه کارنامه 5ماهه معاملات مسکن تا 5درخواست انبوه‌سازان از رئیس‌جمهور// 19شهریور95

گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در مردادماه سال 1395» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه شده است، نشان می‌دهد در مردادماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 17 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 1/ 30 درصد افزایش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 280 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 2/ 1 و 6/ 7 درصد افزایش نشان می‌دهد. در مردادماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 17032 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 1/ 30 درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در مردادماه سال جاری حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 7/ 51 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق شهر تهران در مردادماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 2/ 16 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4، 2 و 14 به ترتیب با سهم 3/ 11، 6/ 8 و 6/ 6 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع، 4/ 72 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 8، 10، 15، 7، 1 و 11) بوده و 12 منطقه دیگر تنها 6/ 27 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
 

>>>تحولات قیمت مسکن
در مردادماه سال 1395، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 280 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2/ 1 و 6/ 7 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه یک (معادل 9/ 15 درصد) و کمترین تغییر قیمت به منطقه 19 (معادل 5/ 1 درصد) تعلق دارد. در مردادماه سال جاری از میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 9 میلیون و 140 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2 میلیون و 140 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. در پنج ماه نخست سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 9/ 68 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 5/ 15 درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران4 میلیون و 190 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 4 درصد افزایش نشان می‌دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مردادماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 30 تا 35 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 8/ 13 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 25 تا 30 میلیون ریال با سهم 13 درصد و 20 تا 25 میلیون ریال با سهم 9/ 10 درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که در حدود 3/ 61 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (8/ 42 میلیون ریال) معامله شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مرداد ماه سال 1395 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 2/ 15 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع نیز به ترتیب با سهم‌های 4/ 14 و 1/ 13 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 9/ 52 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. در مردادماه سال 1395 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 150 تا 200 میلیون تومان با اختصاص سهم 8/ 13 درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش 100 تا 150 و 200 تا 250 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص 7/ 13 و 4/ 11 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 8/ 52 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 300 میلیون تومان اختصاص داشته است. در ماه میانی تابستان امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6/ 9 و 8/ 9 درصد رشد نشان می‌دهد.

ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. حجم معاملات و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در مرداد ماه سال 1395 به ترتیب معادل 17 هزار واحد مسکونی و کمتر از 4 میلیون و 300 هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان 1/ 30 و 6/ 7 درصد افزایش نشان می‌دهد. در مجموع سطح مناسب معاملات انجام شده در پنج ماه نخست سال جاری نشانگر استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های اخیر است. با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و رویکرد سیاست‌گذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و همچنین برنامه کاهش نرخ‌های سود بانکی متناسب با روند نزولی نرخ تورم، تداوم بهبود حجم معاملات در ماه‌های پیش‌رو دور از انتظار نیست. بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در مرداد ماه سال 1395 نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است، به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6/ 9 و 8/ 9 درصد رشد نشان می‌دهد.

>>> پنج درخواست انبوه‌سازان از رئیس دولت
کانون سراسری انبوه‌سازان با اعلام پنج درخواست عمده، برای حل مشکلات سمت عرضه مسکن به رئیس‌جمهور نامه نوشت. مناسب‌سازی وام ساخت مسکن با شرایط فعلی، کنترل هزینه تامین خدمات زیربنایی، شناسایی پروژه‌های عمرانی نیمه تمام اما اولویت‌دار و کمک به تکمیل آنها، تسهیل شرایط ورود به نوسازی و ساماندهی سکونتگاه‌های حاشیه‌ای و کمک به آن دسته از سازندگانی که در نتیجه رکود معاملات مسکن طی سه سال اخیر گرفتار بدهی‌های بزرگ بانکی شده‌اند، مهم‌ترین خواسته‌های انبوه‌سازان از رئیس دولت در آخرین سال فعالیت دولت یازدهم است. انبوه‌سازان که پیش از این در درخواست‌های متعدد خود از دولت و سایر مسوولان مسکن، افزایش سقف تسهیلات ساخت، افزایش طول دوره بازپرداخت وام و همچنین کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی ساخت مسکن را مورد تاکید قرار داده بودند این بار فرمول نهایی پیشنهادی خود را برای خروج پروژه‌های ساختمانی از حالت رکود به رئیس‌جمهور ارائه کردند. آنچه در میان سایر پیشنهادات سمت عرضه مسکن به رئیس دولت بیش از سایر موارد مورد تاکید قرار گرفته، افزایش سقف وام مسکن به 150 میلیون تومان با فرمول جدید است. وام ساخت مسکن که در حال حاضر به‌طور متوسط تا سقف 130، 110 و 90 میلیون تومان به سازندگان تهران و کلانشهرها، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک پرداخت می‌شود از نظر انبوه‌سازان با چند اشکال عمده همراه است که عملا کارایی مورد انتظار برای رونق بازار مسکن از سمت ساخت آپارتمان‌های مصرفی را ندارد.
 
هرچند وام ساخت مسکن در حال حاضر به‌طور میانگین هزینه ساخت 110 مترمربع بنای مسکونی را در برمی‌گیرد و پیش از این نیز کارشناسان مسکن نسبت به جذاب‌سازی وام برای بزرگ متراژسازی برخلاف تقاضای غالب برای خرید واحدهای کوچک و میان متراژ در بازار مسکن هشدار داده بودند، انبوه‌سازان نیز هم‌اکنون این تسهیلات را فاقد جذابیت کافی برای ورود مجدد سازندگان به ساخت‌وسازهای جدید می‌دانند. انبوه‌سازان می‌گویند هر چند سقف جدید وام در شرایط فعلی برای ساخت واحدهای بزرگ متراژ مناسب به‌نظر می‌رسد، اما به چند دلیل عمده عملا برای ورود مجدد به پروژه‌های ساختمانی فاقد کشش و جذابیت کافی است. اولین دلیل انبوه‌سازان تعلق‌گیری سقف فعلی وام ساخت تنها به هزینه ساخت بنا و عدم دربرگیری آن از هزینه تامین زمین است. نمایندگان سمت عرضه مسکن به دولت پیشنهاد کرده‌اند میزان و نحوه پرداخت وام ساخت به انبوه‌سازان به‌گونه‌ای تعریف شود که تسهیلات بانکی به قیمت تمام شده ساخت مسکن شامل هزینه ساخت و هزینه تامین زمین به‌صورت توامان تعلق بگیرد.

این در حالی است که هم‌اکنون مطابق با روال تسهیلات دهی بانک‌ها، وام ساخت تنها به هزینه ساخت مسکن تعلق می‌گیرد و انبوه‌سازان برای تامین زمین قادر به استفاده از وام بانکی نیستند. از سوی دیگر برای اینکه سقف وام ساخت به سازنده‌ای پرداخت شود، این سقف باید حداقل معادل 80 درصد هزینه ساخت بنای مسکونی (منهای قیمت زمین) باشد. به این ترتیب، سقف فعلی وام ساخت مسکن درست خلاف جهت آن چیزی است که هم‌اکنون تقاضای غالب در بازار مسکن را شکل می‌دهد. در حال حاضر عمده تقاضای مسکن در بازار فروش آپارتمانها، تقاضای مصرفی، یعنی تمایل برای خرید واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ –بین 50 تا 90 مترمربع – است. این در حالی است که سقف وام ساخت برای واحدهایی قابل استفاده است که به‌طور میانگین بیش از 125 مترمربع مساحت دارند.

انبوه‌سازان می‌گویند چنانچه فرمول و نحوه پرداخت وام ساخت مسکن به‌گونه‌ای تغییر کند که سقف 150 میلیونی تسهیلات بانکی شامل هزینه تمام شده ساخت مسکن اعم از هزینه ساخت بنا و هزینه تامین زمین شود، مشوق خوبی برای حضور مجدد سازندگان در بازار ساخت‌وساز و ساخت واحدهای مسکونی مطابق با نیاز روز بازار تقاضا ایجاد می‌شود. انبوه‌سازان می‌گویند از سوی دیگر سود 18 درصدی وام بانکی ساخت مسکن با توجه به کاهش نرخ تورم و همچنین کاهش نرخ سود تسهیلات خرید برای متقاضیان مسکن، عامل بازدارنده دیگری در مسیر حضور مجدد انبوه‌سازان در پروژه‌های جدید ساختمانی است. پیشنهاد سمت تقاضای مسکن برای تعدیل نرخ سود تسهیلات ساخت متناسب با کاهش نرخ تورم کاهش نرخ بهره وام بانکی به 12 درصد است.
 

انتقاد از هزینه خدمات زیربنایی
نمایندگان سمت عرضه مسکن در نامه خود به رئیس‌جمهور تاکید کرده‌اند حال که در دوران پسابرجام و در نتیجه بهبود شرایط اقتصادی امکانات تازه‌ای برای تسهیل شرایط ورود به دوره رونق فراهم شده است دولت یازدهم می‌تواند در آخرین سال فعالیت خود در حوزه‌های عمران، مسکن و شهرسازی اقدامات مهمی انجام دهد. علاوه بر افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن، تغییر فرمول پرداخت وام بانکی و کاهش نرخ بهره آن متناسب با نرخ فعلی تورم، «شناسایی پروژه‌های مهم و اولویت دار» که طی سال‌های اخیر به‌دلیل تحریم و سایر مشکلات اقتصادی نیمه‌کاره رها شده‌اند، موضوعی است که در نامه کانون انبوه‌سازان به رئیس‌جمهور مورد تاکید قرار گرفته.

همچنین مهار هزینه‌های مربوط به تامین خدمات زیربنایی در پروژه‌های ساختمانی که هم‌اکنون یکی از موانع بزرگ بازگشت انبوه‌سازان به ساخت‌وسازهای جدید – با توجه به کاهش توجیه اقتصادی اجرای این پروژه‌ها برای سرمایه‌گذاران ساختمانی – است از دیگر نکات مورد تاکید نمایندگان سمت عرضه مسکن در نامه خود به رئیس دولت است. به گفته انبوه‌سازان هم‌اکنون هزینه‌های تحمیلی سنگینی به بخش مسکن از طرف دستگاه‌های خدمات‌رسان وارد می‌شود که یکی از عوامل افزایش قیمت تمام شده ساخت‌وساز و در نتیجه گرانی مسکن است. این در حالی است که نظارت، کنترل و مهار این هزینه‌های مضاعف می‌تواند نقش بسزایی در کاهش قیمت تمام شده ساخت آپارتمان‌ها داشته باشد.

از سوی دیگر بنا به اظهار انبوه سازان توجه به بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های حاشیه‌ای از طریق اعطای تسهیلات ساخت به انبوه‌سازان و فراهم کردن زمینه فعالیت آنان در این مناطق از دیگر ضرورت‌های فعلی محسوب می‌شود که بی‌توجهی به آن پیامدهای جدی اقتصادی، اجتماعی، زیست محیطی، فرهنگی و... به‌دنبال خواهد داشت. نمایندگان سمت عرضه مسکن همچنین از رئیس دولت درخواست کردند به آن دسته از فعالان ساختمانی که به‌خاطر شرایط نابسامان اقتصادی و رکود، طی دست کم سه سال اخیر، گرفتار بدهی‌های بانکی شده‌اند از طریق تخفیف در جرایم و امهال در بازپرداخت تسهیلات در جهت تسهیل شرایط حضور مجدد این سازندگان در بازار ساخت‌و‌ساز مساعدت لازم به عمل آید.

>>>منابع مالی وام 110 میلیونی 37 درصد افزایش یافت
قیمت اوراق وام خرید مسکن به دنبال افزایش منابع مالی تسهیلات 110 میلیونی، در کانال 80 هزار تومان منجمد شد. هزینه دریافت وام بدون سپرده برای خرید آپارتمان که طی 10 روز گذشته در نتیجه شارژ مالی حساب پس انداز ممتاز بانک مسکن – حساب پشتوانه انتشار اوراق - از کانال 90 هزار تومان به کانال 80 هزار تومان، سقوط کرد هم اکنون در میانگین قیمت 89 هزار و 500 تومان ثابت مانده.

افزایش 37 درصدی منابع مالی حساب پشتوانه اوراق وام بدون سپرده مسکن، منجر به انتشار حجم تازه‌ای از اوراق و تخلیه حباب قیمتی آن طی روزهای اخیر شده است. در حالی که منابع حساب سپرده ممتاز بانک مسکن ابتدای امسال 16 هزار میلیارد تومان بود، موجودی این حساب در حال حاضر به 22 هزار میلیارد تومان رسیده است. کارشناسان حوزه تامین مالی مسکن می‌گویند: عرضه حجم تازه‌ای از اوراق تسهیلات خرید مسکن طی روزهای اخیر از مهمترین دلایل حرکت قیمت اوراق در شیب نزولی و تخلیه حباب قیمتی آن است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، ماه گذشته با جهش 8 درصدی قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن، طی 15 روز، متوسط قیمت هر فقره اوراق در پایان مرداد به 101 هزار تومان رسید.

اما قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن از ابتدای شهریور ماه با کاهش 8 درصدی مواجه شد و این روند نزولی منجر به عقبگرد هزینه دریافت وام خرید مسکن برای خریداران اوراق از کانال 100 هزار تومان در آخرین روز مرداد به کانال 90 هزار تومان در هفته اول شهریور شد. مهمترین دلیل شکل‌گیری حباب قیمتی اوراق در نیمه مرداد ماه به انعکاس اثر کاهش نرخ سود بانکی به بازار اوراق بر می‌گردد؛ ابتدای تیرماه نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 به 15 درصد کاهش یافت و همین موضوع منجر به کاهش جذابیت سپرده‌گذاری در حساب سپرده ممتاز بانک مسکن – حساب پشتوانه انتشار اوراق وام – و در نتیجه جابه‌جایی یا خروج حدود 15 درصد از منابع این حساب و کاهش عرضه اوراق جدید شد.

با این حال، این رشد صعودی قیمت، تحت تاثیر دو عامل مهم در هفته اول شهریور ماه شیب نزولی به خود گرفت و در ادامه با تخلیه حباب قیمتی منجر به سقوط آزاد قیمت اوراق از کانال 100 به 80 هزار تومان طی کمتر از یک ماه شد؛ اولین عامل به تاثیر افزایش حجم انتشار اوراق جدید به دنبال شارژ مالی حساب پس‌انداز ممتاز برای تنظیم قیمت اوراق مربوط می‌شود و دومین عامل به طرح ضربتی بانک عامل بخش مسکن برای تمدید مهلت استفاده از اوراق در آستانه انقضا برمی‌گردد. بانک مسکن نیمه دوم مرداد ماه برای جبران کسری ایجاد شده در عرضه اوراق جدید در نتیجه تغییر سر فصل 15 درصد از منابع حساب سپرده ممتاز، مهلت اوراق منتشر شده در سال 93 را که در آستانه انقضا قرار داشت به مدت 6 ماه تمدید کرد.

از سوی دیگر با نمایان شدن اثر شارژ مجدد منابع حساب سپرده ممتاز طی دو هفته اخیر، ادامه سقوط آزاد قیمت اوراق ادامه یافت، طوری که طی 10 روز گذشته، با افت قیمت اوراق از کانال 90 به 80 هزار تومان، نوسان قیمت اوراق به نفع خریداران، کاهشی بود و در نهایت هم اکنون نرخ هر فقره اوراق به‌طور متوسط در سطح قیمتی 89 هزار و 500 تومان منجمد شده است. کارشناسان حوزه تامین مالی مسکن معتقدند هر چند با توجه به ارزش اوراق برای دریافت وام خرید و وضعیت فعلی بازار مسکن، هم اکنون قیمت اوراق در سطح نسبتا مناسبی قرار گرفته، اما این موضوع به معنای توصیه کارشناسی برای عجله در خرید اوراق نیست. این کارشناسان می‌گویند: به نظر می‌رسد هنوز هم قیمت اوراق ظرفیت کاهشی داشته باشد و به همین دلیل نیازی به برخورد هیجانی متقاضیان برای خرید اوراق وجود ندارد.