از سال 85 که با وبلاگ بورس نگار(ابتدا میهن بلاگ،سپس بلاگفا) و در حال حاضر با وب سایت بورس نگار در خدمت شما عزیزان هستیم ،تنها یک هدف اساسی داشتیم و آنهم اطلاع رسانی شفاف به سهامداران با تجربه و انتقال تجربیات بورسی به سهامداران تازه کار بوده است .
خط مشی ما تلاش برای شناساندن سهام برتر بازار به سهامداران و ارائه بهترین نقشه راه به معامله گران بازارهای مالی می باشد .
موفق و پیروز باشید / مدیریت وب سایت تحلیلی بورس نگار
تحليل بازار مسكن پس از تسهيلات جديد 80ميليوني از نگاه مشاوران املاك / 29 خرداد 94
تحليل بازار مسكن پس از تسهيلات جديد 80ميليوني از نگاه مشاوران املاك / 29 خرداد 94
خريد و فروش «كوچكمتراژ»ها بعد از ركود سنتي ماه رمضان، رونق ميگيرد؟
خريد و فروش آپارتمان در بنگاههاي مسكن، با دو نيروي غير همجهت روبهرو شده كه يكي از آنها در نقش بازدارنده معاملات، باعث تمديد ركود نسبي بازار ملك حداقل طي 30 روز آتي ميشود.
مشاوران املاك در مناطق مختلف تهران با تشريح آخرين وضعيت بازار و تاثيري كه تسهيلات جديد خريد، بر رفتار خريداران و فروشندههاي مسكن گذاشته است، به «دنياياقتصاد» اعلام كردند: اگر چه در روزهاي گذشته، اخبار رسمي بانك مركزي و دولت درباره كم و كيف وامهاي خريد باعث افزايش مراجعه متقاضيان به بنگاهها و پرسوجو درباره قيمتهاي پيشنهادي شد اما ورود به ماه مبارك رمضان، باعث شكلگيري نوعي ركود سنتي در بازار ملك آن هم از سمت عرضه ميشود كه به اين ترتيب در يك ماه آينده، رونق معاملات مصرفي دور از انتظار است. به اين ترتيب نيروي ناشي از وام مسكن كه برای افزايش نقل و انتقالات وارد بازار شده، لااقل در اولين ماه تابستان، نميتواند نقش بازي كند اما مطابق پيشبيني دلالان ملك، از نيمه فصل آينده، تنور معاملات آپارتمانهاي كوچكمتراژ در شرق و غرب تهران و همچنين واحدهاي ميانمتراژ در مناطق جنوبي گرم خواهد شد.
هر چند برخي مشاوران املاك از تاثير وام بر قيمت ميگويند اما همگي بر «بهبود روند معاملات» اجماع دارند و معتقدند: در اين مقطع، قيمتها كشش افزايش بالاتر از تورم را ندارد. محاسبات بازار نشان ميدهد: وام 80 ميليوني در جنوب تهران و مناطق مركزي به ترتيب 44درصد و 25درصد قدرت خريد مصرفي را پوشش ميدهد.
آثار متفاوت در مناطق مختلف
بازار مسکن طي چند روزی که از اعلام و اجراي مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام خرید مسکن میگذرد، واکنشهای متفاوتی نشان داده است. برخی از مشاوران املاک نسبت به این وام خوشبین بودهاند و آن را سبب رونق بازار دانسته و برخی نيز معتقدند این وام سال آینده تاثیر عيني خود را در بازار خواهد گذاشت.
یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه شمالی پایتخت معتقد است تسهيلات جديد خريد تاثیری در رونق بازار در مناطق شمالی نخواهد گذاشت. این فعال بازار مسکن ادامه میدهد: این وام بیشتر در مناطقی که قیمت مسکن ارزان است یا مناطق حومهای تهران که توسط تعاونیها خریداری میشوند، تاثیرگذار است و مشخص است براي آپارتمانهای شمال شهر که معاملات آنها معمولا بالای یک میلیارد تومان است، 60 تا 80 میلیون وام خريد تاثیری در رونق معاملات آنها نخواهد گذاشت. حتی خریداران مصرفي گاهی حاضرند پنج یا هفت متر مربع خانهشان کوچکتر باشد؛ اما سندشان براي سالها در رهن بانک قرار نگیرد.
خریداران در بازار مسكن غرب تهران پس از اعلام این خبر، به دلیل برخي جوسازيهاي غيراقتصادي مبني بر احتمال افزايش قيمت در آينده نزديك، بیش از گذشته ترغیب به خرید ملک شدهاند.
گروهی از مشاوران املاک در این منطقه با بیان اینکه حتی خبرهای کلی از وام مسکن باعث میشود تعداد مراجعه به دفاتر مشاور املاک بیشتر شود، میگویند: برخي فروشندهها نیز پس از این واکنش، کمتر از گذشته به خریداران تخفیف میدهند. این گروه پیشبینی میکنند در ماههای آینده قیمت ملک افزایش پیدا کند؛ اما این افزایش به اندازهای نیست که دوباره بازار مسکن دچار رکود شود. به گفته این فعالان بازار، این وام به اندازهای نیست که شاهد هجوم خریداران به بازار مسکن باشیم، اما حتما وضعیت معاملات را نسبت به سال گذشته بهتر میکند.
بیشتر مشاوران املاک معتقدند وام مسکن سبب رونق آپارتمانهای متراژ کوچک با مساحت بين 50 تا 60 مترمربع ميشود، زیرا خریداران میتوانند با یک وام 80 میلیونی و فروش خودرو شخصيشان و همچنين تكيه بر مبلغ رهن محل اجاره فعلي خود، به راحتي یک آپارتمان کوچک خریداری کنند. یکی از مشاوران املاک در خصوص اینکه آیا این وامها ميتواند سبب تغيير رفتار فروشندهها شود و برخلاف يكسال گذشته كه براي تخفيف در قيمت پيشنهادي، به راحتي با خریداران به توافق ميرسيدند، ديگر حاضر به تعديل نباشند؟ اينگونه پاسخ داد: سه نوع سرمايهگذار در بازار مسکن وجود دارد.
دسته اول سرمایهگذارانی که با تسهیلات بانکی اقدام به ساخت خانه میکنند، این گروه به دلیل ترس از تاخير در بازپرداخت وامها، با هر قیمت کمی حاضر به فروش آپارتمانهایشان میشوند و پس از ضرر در بازار مسکن، از دور خارج میشوند. گروه دوم سرمایه گذارانی هستند که با وجود رکود و کسادي بازار، حاضر به تخفیف املاکشان نیستند و زیر قیمت تمام شده، املاکشان را واگذار نمیکنند. این گروه بیشتر منابعشان را از محل پیشفروش به دست آوردهاند و همچنان در بازار فعالیت میکنند و گروه سوم سرمایهگذارانی هستند که با سرمایههای بالا وارد حوزه مسکن شده و میدانند که رکود موقتی است و پس از چند سال صبر، میتوانند بیش از تورم سالهای گذشته املاکشان را به فروش برسانند و زيان نفروختن اين دو سال را جبران كنند.
این گروه حتی املاکشان را برای اجاره هم نمیدهند. در اين ميان وامهاي جديد خريد مسکن تاثیر قابل ملاحظهاي روي گروه اول كه تعداد آنها در بازار فعلي زيادتر از دو گروه بعدي است، دارد. گروههاي دوم و سوم سازنده، عمدتاً ساختمانهاي مسكوني لوكس يا تجاري و اداري ميسازند؛ بنابراين چه در زمان رونق و چه در ركود مسكن، عرضههاي آنها سهمي در تغييرات قيمت آپارتمانهاي مصرفي ندارد، هر چند ميتواند بر ميانگين قيمت بازار موثر باشد. برخی از فعالان مسکن در غرب تهران نیز تاثیر این وام را بر خانههای زیر 70 متر قابل توجه ميدانند و میگویند: حجم كمي از خریداران خانههای بالای 90 متر مربع از وام بانكي استفاده ميكنند، زیرا کسی که توان پرداخت 500 یا 600 میلیون تومان پول نقد را دارد، به دنبال گرفتن وام 80 میلیونی نخواهد رفت. این وام بیشتر بر خانههای 45 تا 60 متر تاثیر میگذارد و مطمئنا خانههای نوساز یا با سن پایینتر از پنج سال، تغييرات قیمتی خواهد داشت. نمیتوان گفت بازار داغ و عالی میشود اما بازار طی ماههای آینده تغییرات قابل توجهی خواهد داشت. از سوي ديگر بازار مسکن در شرق تهران واکنش قابل توجهی به وام مسکن 80 میلیونی نداشته است.
به اعتقاد این فعالان مسکن، پس از رکود هر ساله بازار مسکن در ماههاي رمضان و محرم و صفر، بازار از اواسط پاييز جان میگیرد. پیشبینی فعالان بازار مسکن در شرق پايتخت نیز این است که خريد و فروش آپارتمانهاي زیر 50 متر مربع تحت تاثیر این وام قرار خواهند گرفت و ممکن است قیمت خانه در این محدوده متری 100 تا 200 هزار تومان تغییر کند، اما همچنان قدرت خرید مردم به میزانی نیست که بتواند رشد قيمت بالاتر از تورم را جواب دهد. یکی از فعالان بازار مسکن شرق تهران در خصوص اینکه چرا بازار مسکن در غرب شهر اخيراً با آغاز ثبتنام وام مسکن، تغييرات مثبتي داشته، اما بازار شرق همچنان منتظر روزهای پررونق است، میگوید: در غرب به دلیل وجود مراکز تفریحی و خرید، تقاضاي سكونتي بيشتر است. همچنین دسترسیهای غرب تهران نیز بیشتر از شرق است. بنابراین بازار مسكن در مناطق غربي تهران همیشه از رونق بیشتری نسبت به شرق برخوردار بوده است. به گزارش «دنياياقتصاد» فعالان بازار مسکن جنوب پایتخت بیش از سایر مناطق امیدوارند وام مسکن باعث رونق خرید و فروش واحد مسكوني در منطقهشان شود.
به اعتقاد مشاوران املاک این منطقه، به دلیل پایین بودن قیمت مسکن در این محدوده، این وام میتواند نیمی از بهای آپارتمانها را پوشش دهد. به گفته یکی از مشاوران املاک در منطقه زمزم طی هفته گذشته سه معامله در دفتر مشاوره املاک وی انجام شده که قیمت دو دستگاه از آپارتمانها با متراژ زير 60 مترمربع معادل 80 و 100 ميليون تومان و آپارتمان سومي هم با قيمت 180 میلیون تومان فروخته شده است. بنابراین مطمئنا پرداخت تسهيلات جديد در خانههای جنوبی تهران که هم قیمت خانه پایین است و هم متراژها کوچک، تاثیر بیشتری خواهد داشت؛ به ویژه آنکه قیمتها در حال حاضر به کف رسیده است.
مشاوران املاك در مناطق مرکزی پایتخت نیز معتقدند پرداخت وام 80 ميليوني که میتواند حداقل یکچهارم بهاي آپارتمانهای کوچک متراژ را پوشش دهد، قطعا بیتاثیر در رونق بازار نخواهد بود، اما نمیتواند تمامی مناطق پایتخت را به یک میزان تحت تاثیر قرار دهد.
به گفته این گروه از مشاوران، مطمئنا این وام 80 میلیونی واحدهای مناطق شمالی را تحت تاثیر قرار نمیدهد، زیرا این وام میتواند حداكثر معادل تخفیفي باشد كه مالک روي قيمت كل ارائه ميكند! با اين حال تسهيلات جديد در مناطق مرکزی تاثیر میانه دارد اما در مناطق شرق، جنوب و خانههای کوچک در غرب میتواند تاثیر خوبی بگذارد با اين حال همچنان شاخصهای مهمتری برای رونق بازار مسکن وجود دارد.
به اعتقاد این مشاوران املاک، نمیتوان پیشبینی کرد قیمت مسکن در ماههای آینده افزایش یا کاهش مییابد، زیرا همچنان بازار از وضعیت گنگ گذشته خارج نشده و خریداران منتظرند وضعیت تحریمها مشخص شود، زیرا اگر نتیجه مذاکرات در يكي دو ماه آينده روشن شود، اثر پارامترهاي بيروني موثر بر بازار ملك همچون نتيجه مذاكرات، تورم و رشد اقتصادي، لااقل در سال جاري، قويتر از متغير «وام» كه پرداخت آن از سال 95 شروع ميشود، عمل خواهد كرد.
به گفته برخي از مشاوران املاک این وام برای آپارتمانهای حداکثر ۷ ساله است، بنابراین خانههای نوساز که در ۷ سال اخیر ساخته شدهاند، وارد چرخه خرید و فروش شده و متقاضیان زیادی خواهند داشت که به دنبال خرید این واحدها هستند.
يك احتمال ناخوشايند
اخيرا در برخي محلههاي نهچندان ارزانقيمت، دلالان ملك ميگويند: از هم اکنون مالکان واحدهاي نوساز، قیمت فایلهای فروش را بالا بردهاند و از آنجا که سال آینده خریداران واحدهای کوچک در بازار نسبت به امسال افزایش پیدا میکند، بنابراین پیشبینی آنها این است که امسال هم میتوان با قیمت بالاتری این واحدها را به فروش رساند!
اين در حالي است كه محاسبات كارشناسي نشان ميدهد: ميزان عرضه آپارتمان نوساز در سال95 به واسطه تسهيلات جديد ساخت كه از هماكنون قابل پرداخت است، افزايش پيدا ميكند و جلوي صعود قيمت را خواهد گرفت.
//دنیای اقتصاد
جدیدترین خبرهای اقتصادی
- 🔴اثر افزایش نرخ گاز بر سودآوری پتروشیمیها چقدراست؟ با نرخ گاز 7هزارتومانی سود متانول سازان و اوره سازان بورسی چقدر کاهش می یابد؟ تیر1402
- 🔷همه چیز درباره عرضه خودرو در بورس کالا؛ چگونه از بورس کالا خودرو بخریم وچرا باید حساب وکالتی داشت؟ عرضه فیدلیتی و دیگنیتی در بورس؛ خرداد 1401
- 🔶از شروط جدید برای پایان کار ساختمان تا طرح جدید مجلس برای معاملات مسکن +دانلود رایگان متن کامل قانون مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان
- 🔵بررسی تاثیر افزایش نرخ گاز برصنایع بورسی ازپتروشیمی وفولاد تا سیمان وپالایشگاه؛ تاثیر افزایش نرخ گاز بر سودآوری صنایع بورسی چقدر است؟ بهمن99
- 🔵مجلس مالیات بر خانه خالی را تصویب کرد؛ مالیات بر خانه های خالی چقدر است؟ چه اشخاصی از مالیات بر خانه های خالی معاف شدند؟/18مرداد99
- 🔵دلار 25 هزارتومانی شد؛ دلایل افزایش ناگهانی قیمت دلار چیست؟ ماجرای خرید دلار از بازار توسط صادرکنندگان چیست؟ /29تیر99
- 🔴همه چیز درباره جزئیات شرایط ومیزان وام جدید مسکن به خانه های «قدیمی» بالای ۲۵ سال؛ مزیت وام مسکن برای خانه های کلنگی چیست؟/26دی98
- 🔴از سیر تا پیاز صنعت خودروسازی ترکیه؛ چرا و چگونه ترکیه خودروساز شد ما نشدیم؟ 83 درصد خودروهای ساخت ترکیه صادر میشود! +تاریخچه/دی98
- 🔴پاسخ به 14 سوال مهم بنزینی؟ تاثیر افزایش قیمت بنزین بر بازارخودرو چگونه خواهد بود؟ چه کسانی مشمول یارانه جدید بنزینی هستند؟/ 6آذر98
- 🔴از مزایای اجرای طرح خرید توافقی زعفران در بورسکالا تا پتانسیل یک میلیارد دلاری صادرات پسته از بورس کالا/ 7 آبان98
جدیدترین مطالب بورس نگار
- 🔴چه خبر از مجامع 1403 شرکتها؛ جدیدترین برنامه برگزاری همه مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1403 /دعوت سهامداران به مجمع/ 13 اردیبهشت 1403
- 🔴سود نقدی همه مجامع بورسی 1403؛ درمجامع سال 1403 شرکتهای بورسی وفرابورسی چقدرسودتقسیم شد؟زمان واریز سودسهام+نتایج/اردیبهشت1403
- 🔴چه خبر از افزایش سرمایه های جدید بورسی سال 1403؛ میزان افزایش سرمایه شرکتهای بورسی وفرابورسی درسال 1403 چقدراست؟ اردیبهشت 1403
- 🔴بورس تهران از نگاه بورس نگار؛ رصد لحظه ای بازاربورس درتایم معاملات +جدیدترین خبرها، اتفاقات، شنیده ها وحواشی بازارها/ 12 اردیبهشت 1403
- 🔴در حراج سکه مرکزمبادله چه گذشت؟ سکه ها چندقیمت خوردند؟ چگونه ازحراج بانک مرکزی سکه بخریم؟ جدیدترین شرایط خرید سکه ازحراج/ 28 فروردین 1403
- 🔴بررسی روند قیمت دلار آزاد و مقایسه آن با دلارحواله و اسکناس نیما در زمستان 1402؛ چرا دلار گران می شود؟ دلار چقدر رشد می کند؟ فروردین 1403
- 🔴بورس نگار 1403:سال جدید آغازی باشد برآرزوهایتان؛قدردانی ازهمراهی شما همراهان همیشگی وب سایت بورس نگار،آرزوی سالی پربازده/ فروردین1403
- 🔴سود نقدی همه مجامع 1402 شرکتهای بورسی وفرابورسی؛ درمجامع سال 1402 چقدر سود پرداخت شد؟زمان واریز سود سهام+نتایج/ 28 اسفند 1402
- 🔴در مجمع 1402 #شیران چه گذشت؟ مهترین برنامه های هلدینگ صنایع شیمیایی ایران از تولید اتلین دی آمین تا پروژه توسعه آلکیل بنزن خطی/ اسفند 1402
- 🔴بورس تهران از نگاه بورس نگار؛ رصد لحظه ای بازاربورس درتایم معاملات+ جدیدترین خبرها، اتفاقات، شنیده ها وحواشی بازارها/ زمستان 1402
پربیننده ترین مطالب بورس نگار
- 🔵چه خبر از مجامع 99 شرکتها>جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی سال 99 /دعوت سهامداران به مجمع/ 27 اسفند 99
- 🔵سود نقدی همه مجامع 99 +زمان ونحوه دریافت سود؛ شرکتهای بورسی وفرابورسی درمجامع سال99 چقدر سودسهام پرداخت کردند؟ 28 اسفند 99
- 🔴سود نقدی همه مجامع سال 98 +زمان ونحوه دریافت؛ شرکتهای بورسی وفرابورسی درمجامع98 چقدر سود سهام تقسیم کردند؟ 28 اسفند 98
- 🔴چه خبر از مجامع 1402 شرکتها؛ جدیدترین زمانبندی تاریخ برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1402 /دعوت سهامداران به مجمع/ 28 اسفند 1402
- 🔴سود نقدی همه مجامع 1402 شرکتهای بورسی وفرابورسی؛ درمجامع سال 1402 چقدر سود پرداخت شد؟زمان واریز سود سهام+نتایج/ 28 اسفند 1402
- 🔷چه خبر از مجامع 1401 شرکتها؛ جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1401 /دعوت سهامداران به مجمع/ 28 اسفند 1401
- 🔷سود نقدی همه مجامع 1401 شرکتهای بورسی وفرابورسی؛ درمجامع سال 1401 چقدر سودسهام پرداخت شد؟زمان دریافت سود+نتایج/ 28 اسفند 1401
- 🔶سود نقدی همه مجامع 1400+زمان ونحوه دریافت سود؛ شرکتهای بورسی وفرابورسی درمجامع سال 1400 چقدر سودسهام پرداخت کردند؟ اسفند 1400
- 🔴چه خبر از مجامع 98 شرکتها>جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی/دعوت سهامداران وپارس، خودرو، سایپا به مجمع/28 اسفند98
- 🔶چه خبر از مجامع 1400 شرکتها>جدیدترین تاریخ زمانبندی برگزاری مجامع شرکتهای بورسی وفرابورسی 1400/دعوت سهامداران به مجمع/ 28 اسفند 1400